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購房人霧里看“房貸”
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:962 ℃

  央行連環加息余溫未散,近日,各商業銀行紛紛推出房貸新品,爭搶房貸“蛋糕”。對于購房人來說,房貸有更多選擇,自然欣喜;但面對五花八門的房貸,購房人如霧里看花,不知如何選擇。

購房人選“房貸”左右為難

  趁著“金九銀十”大量新盤放量的好時機,購房者王琪最近也抓緊看了不少樓盤,最后中意于西城一高檔樓盤,而在選擇貸款銀行時卻犯了難。該項目銷售人員告訴他,可以在交通銀行、光大銀行和民生銀行之間進行選擇。光大銀行推出了固定利率房貸是一大吸引;而其他兩家銀行也各有優勢,“選房之后還得選銀行,同樣犯難哪!”王先生一聲感慨。

  事實上,像王琪一樣犯難的購房人并不在少數。在西南二環某售樓處,其中一位購房人說道:“以前對月供心中有數,但一次次加息之后就難以把握了,是不是選固定利率會好一些呢?”另一位購房人則在公積金貸款和商貸之間猶豫,在他看來,公積金貸款能省不少錢,但是商貸的程序簡單、審批快,而且銷售人員告訴他買這個項目原則上只能用商業貸款。還有的購房人在還貸方式上犯難。購房人張先生表示:“銀行有等額本金、等額本息、雙周供、寬限還款、自由還貸、等額遞增等還貸方式,各式各樣,到底哪種方式最劃算?如果我以后想改變還款方式,算不算違約呢?”央行連環加息,各銀行不斷推出房貸新品,對購房人來說確實增加了選擇范圍,不過由于缺乏了解,而在選擇時左右為難,也是一個現實問題。

公積金與商貸:哪家更劃算?

  在近期的房貸利率調整中,公積金貸款利率維持不變,其存款利率反而由1.71%上調至1.8%,進一步加大了公積金貸款和商業貸款的利差。一時間公積金貸款備受買房人關注。公積金與商貸當前究竟哪家更劃算?

  按照目前的利率,5年以下的住房貸款,公積金房貸利率比商業房貸利率低1.37%,5年以上的住房貸款,這一差額為1.22%。同樣的貸款金額和還款年限,公積金貸款節約不少資金。與此同時,公積金貸款還在不斷簡化申請流程;并且貸款的辦理費用比商業貸款費用低(二者的評估費相同,不同的是商業貸款需要繳納保險費和律師費,而公積金貸款只需要繳納擔保費);另外據北京住房公積金管理中心個貸處處長潘峰介紹,目前公積金的還款方式為自由還款,即住房公積金管理中心根據客戶的借款金額和期限,給出最低還款額,在每月還款數額不少于最低還款額的前提下,購房者可自由安排每月的還款額。公積金的 “雞肋”地位逐漸改變,并成為商貸強有力的競爭對手。如果從節約資金的角度考慮,購房人可盡量采取公積金貸款。

  不過雖然公積金貸款有諸多優勢,但是面對商貸的競爭,公積金的發展依然存在一些客觀限制:一是在申請程序上公積金仍比商貸稍微麻煩,批貸時間更長;二是部分開發商支持購房人選擇商貸而不支持其選擇公積金貸款;三是公積金貸款最高額度40萬的規定限制了部分購房者;四是有的購房人單位并未繳納住房公積金,因此不具備貸款資格。

固定利率與浮動利率:成本與風險之爭

  商業貸款中,隨著浮動利率的節節上漲,固定利率又跳出來與之一爭高下。固定利率房貸既是銀行抑制房貸下滑的如意算盤,似乎也讓購房人控制房貸風險成為可能。不過,固定利率就一定比浮動利率好嗎?

  不少購房人為固定利率而心動,但是細一了解,又猶豫了起來。購房人趙錚就表示,雖然選擇固定利率就不用為銀行一次次加息而擔憂,但是從目前的利率水平來看,固定利率卻比浮動利率要高不少。我們以趙錚的情況來算一算趙錚所買房屋總價60萬,首付五成30萬,貸款30萬,10年期限。他選擇等額本金的還款方式(等額本金還貸額呈逐月遞減趨勢),以光大銀行10年期實行的優惠固定利率6.12%、各銀行實行的商業貸款浮動下限利率5.814%為基礎計算。在現行浮動利率和固定利率標準下,固定利率的利息比浮動利率要高得多。不過不少業內人士認為國內貸款正處于加息周期,未來的浮動利率最低限度可能超過固定利率。屆時,選擇固定利率可節省很大一部分費用。因此,選擇固定利率是否劃算,還取決于"浮動利率未來如何調整"這個重要因素。因此,購房人目前還須慎重考慮。而據有固定利率房貸業務的光大銀行房貸負責人介紹,該行的房貸業務可以實現固定利率與浮動利率靈活轉換,購房人可根據自身情況靈活選擇,也能有效避免風險。置業專家建議,若轉換不同的貸款方式,購房人無須付違約金或受其他限制,應當是很好的房貸方式。

傳統房貸與房貸新品:姜還是老的辣

  對于廣大購房人來說,傳統意義上的房貸主要是上文所提到的商業貸款和公積金貸款,還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。而隨著央行貸款政策變化,各大銀行為爭食房貸蛋糕,紛紛推出多種多樣的房貸新品,僅貸款方式就有直客式房貸、接力貸、循環貸、住房再按揭等,還貸方式有雙周供、自由還款房貸等等,與傳統的房貸方式相比,這些新品究竟魅力幾何,又有多少對購房人適用?

  房貸新品看似給購房人提供了很多方便和優惠,不過律師經過多方采訪后發現:有些銀行推出的房貸模式受限較大,購房人不一定能成功申請到這種貸款方式。在實際操作中,很多在售樓盤都有合作銀行,開發商通常都會指定購房人去合作銀行申請貸款。有的樓盤有三四家合作銀行,也有的只有一家合作銀行,因此購房人的選擇面就比較小。雖然中國銀行開通了"直客式房貸",也就是說購房人無須通過開發商,自由選擇好中意樓盤后,可直接到中行申請貸款,這樣就相當于購房人一次性付款給開發商,能享受到較多優惠。但這種貸款對購房人的資質要求嚴格,僅適用于收入水平、信譽等級都非常高的購房人。

  而從還款方式看,雖然名目繁多,但很多銀行在實際貸款過程中,大多數仍然只有傳統的還款方式。在右安門一樓盤售樓處,律師咨詢了在現場辦公的中國銀行、工商銀行、光大銀行和北京銀行的房貸負責人,發現在貸款利率上四家銀行都一樣,5年期以上均為5.814%,而各家銀行的優惠措施體現在“送VIP卡、享受全國貴賓服務”等上面。這也就是說,各家銀行在浮動利率上幾乎無差別,置業專家表示,購房人在選擇時雖然可以參考銀行的其他優惠措施,但決定性因素則在于還款方式的選擇上,不同的還款方式適合不同的人群。

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