國家擔保法規定抵押合同自登記之日起生效，當事人未經登記的，不得對抗第三人。上海市房地產抵押辦法規定，房地產抵押關系設定后必須向房地產登記機關辦理抵押登記，未經登記的房地產抵押關系不得對抗第三人。這些規定可以規范抵押行為，同時保護了抵押權人的權利。如果抵押人因債務問題引起糾紛時，在眾多的債權人之間，抵押權人就有優先受償的權利，而未經登記的抵押關系當事人要主張自己的抵押權就不能得到法律的保護。
因此，無論是買賣、租賃、贈與，還是抵押，除了簽訂相關合同，還要到房地產管理部門辦理登記手續。以自己的房屋作為債務的擔保，抵押雙方必須同時去房屋管理部門辦理抵押登記。法律這樣規定，是因為一旦要發生產權轉讓行為，若沒有相尖的證據資料，處理將十分困難。
哪些房地產不能抵押?
我國《擔保法》規定：鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押，以鄉(鎮)、村企業的廠房等 建筑物抵押，其占有范圍內的土地使用權同時抵押。
另外，土地所有權不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不抵押，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可用以抵押。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會軒體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押。所有權、使用權不明或有爭議的房地產不得抵押。依法被查封、扣押、監管的房地產不得抵押。
建設部《城市房地產抵押管理辦法》也規定，列入文物保護范圍的建筑物、有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆遷范圍的房地產不得抵押。 用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得設定抵押。為什么要作這樣的規定呢?因為抵押的房地產隨時會因合同得不到履行而被處理，而公共福利事業關系百姓民生，把它們作為抵押對象，會給人們的日常生活造成混亂。
以上法律規定要求我們在接受他人以房地產作為抵押時，一定要認真審核相關手續、證明等，確信設定抵押的房地產是否符合法律規定。因為以上述房地產作抵押，該抵押為將因違反法律規定而無效，屆時抵押權人將無法行使抵押權，從而使自己的權益受到不應有的損害。
有房地產抵押的債權享有什么特權?
a廠因長期經營不善，欠債較多，一棟廠房被法院拍賣，債權人b公司與c銀行先后向法院申報債權，b公司以先來后到為由，要求法院先將拍賣款項還給他們，而c銀行則竭力反對，認為他們才是最有權首先得到債務清償的。法院支持了c銀行的請求，請問這究竟是為什么呢?
這是面其實有個優先受償權問題。原來a廠在向銀行貸款時，曾將廠房作抵押，而a廠與b公司的債權債務是業務往來中發生的，也沒有什么擔保。根據《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在債權逾期得不到清償時，房屋抵押權人有優先得到清償的權利，而且它優先于普通債權，同時登記在先的房屋抵押權又優先于順序在后的房屋抵押。
出現哪些情況，抵押權人可以處分房地產：
1、債務期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;
2、抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;
3、抵押人被依法宣告解散或者破產的;
4、抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的;
5.抵押合同約定的其他情況。
根據我國法律規定，抵押合同應以書面形式訂立， 并且須辦理登記后方才生效。 未登記的合同無效。
1、抵押合同的主要條款
( 1 )抵押人、抵押權人的名稱或個人姓名、住所;
( 2 )主債權的種類、數額;
( 3 )抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地向積及四至：
( 4 )抵押房地產的價值;
( 5 )抵押房地產的占用管理人，占用管理方式，占用管理責任及意外損毀、滅失的責任;
( 6 )債務人履行的期限：
( 7 )抵押權滅失的條件;
( 8 )違約責任;
( 9 )爭議解決方式;
( 10 )抵押合同訂立的時間與地點;
( 11 )雙方設定的其他事項。
2、簽訂抵押合同的注意事項
( 1 )簽訂合同時，必須注意對照主債合同的有關條款：
( 2 )以預購商品房貸款抵押的，須注意提供生效的預購房屋合同;
( 3 )在簽訂合同前，首先要了解哪些銀行可以辦理抵押、貸款利率、期限、 首忖付款項等，同時，若為預購房，還必須了解開發商的資信，銀行是否愿意為該項目發放貸款等，知彼知己，才能保證申請貸款及時、成功;
( 4 ) 簽訂合同時，還須注意保險、公證等問題。
