隨著市場(chǎng)的活躍，消費(fèi)信貸的興起，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)象越來越普遍，但是房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其抵押有嚴(yán)格的法律限制，決不能任意為之，筆者試舉例說明。
房地產(chǎn)抵押要登記嗎?
齊某是一個(gè)體戶，長期從事大宗商品貿(mào)易，前不久因市場(chǎng)行情沒摸準(zhǔn)，導(dǎo)致血本無歸。后仍不死心，想賺回來，就找到他在某電腦公司當(dāng)老板的同學(xué)張某借錢，張見其虧成這樣，覺得風(fēng)險(xiǎn)大，不敢斥資借給他。齊說，他可以以自己三室二廳的房屋作擔(dān)保。在齊的強(qiáng)烈要求下，張同意借56萬元錢給齊，并與其簽訂了房屋抵押合同。簽字畫押后，張總是感到不踏實(shí)，不知道法律還有沒有其它什么特殊要求?
張某的擔(dān)心是有道理的，房屋不是茶杯水缸，以它為標(biāo)的物的任何行為，無論是買賣、租賃、贈(zèng)與，還是抵押，除了簽訂相關(guān)合同，還要到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。齊某以自己的房屋作為債務(wù)的擔(dān)保，抵押雙方必須同時(shí)去房屋管理部門辦理抵押登記。法律這樣規(guī)定，是因?yàn)橐坏┮l(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，若沒有相尖的證據(jù)資料，處理將十分困難。
哪些房地產(chǎn)不能抵押?
某市的一所學(xué)院在建設(shè)一棟學(xué)生公寓時(shí)，因資金不夠，向市建設(shè)銀行貸款200萬元。市建行讓其出具擔(dān)保，學(xué)院以校實(shí)驗(yàn)大樓作擔(dān)保，雙方并在借款合同的相關(guān)條款中具明。年底省建行法律顧問室在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合同檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)市建行與學(xué)院簽訂的合同存在明顯違法之處，責(zé)令改正。那么他們的合同究竟有什么問題呢?
該學(xué)院與市建行簽訂的合同確是違法的。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。為什么要作這樣的規(guī)定呢?因?yàn)榈盅旱姆康禺a(chǎn)隨時(shí)會(huì)因合同得不到履行而被處理，而公共福利事業(yè)關(guān)系百姓民生，把它們作為抵押對(duì)象，會(huì)給人們的日常生活造成混亂。
有房地產(chǎn)抵押的債權(quán)享有什么特權(quán)?
A廠因長期經(jīng)營不善，欠債較多，一棟廠房被法院拍賣，債權(quán)人B公司與C銀行先后向法院申報(bào)債權(quán)，B公司以先來后到為由，要求法院先將拍賣款項(xiàng)還給他們，而C銀行則竭力反對(duì)，認(rèn)為他們才是最有權(quán)首先得到債務(wù)清償?shù)摹７ㄔ褐С至薈銀行的請(qǐng)求，請(qǐng)問這究竟是為什么呢?
這是面其實(shí)有個(gè)優(yōu)先受償權(quán)問題。原來A廠在向銀行貸款時(shí)，曾將廠房作抵押，而A廠與B公司的債權(quán)債務(wù)是業(yè)務(wù)往來中發(fā)生的，也沒有什么擔(dān)保。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在債權(quán)逾期得不到清償時(shí)，房屋抵押權(quán)人有優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利，而且它優(yōu)先于普通債權(quán)，同時(shí)登記在先的房屋抵押權(quán)又優(yōu)先于順序在后的房屋抵押。
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