《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》)自2005年12月21日施行以來(lái)，各地法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)如何執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行了有益的探索。本文就執(zhí)行抵押房屋過(guò)程中值得關(guān)注的具體問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、啟動(dòng)執(zhí)行抵押房屋程序的前題條件。
啟動(dòng)執(zhí)行抵押房屋程序，必須先由申請(qǐng)執(zhí)行人提出申請(qǐng)并經(jīng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)審查。根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則及法院居中裁判執(zhí)法的精神，為體現(xiàn)當(dāng)事人對(duì)自己的實(shí)體權(quán)利和程序權(quán)利有完全的處分權(quán)，應(yīng)由申請(qǐng)執(zhí)行人提出強(qiáng)制執(zhí)行抵押房屋的申請(qǐng)，并且申請(qǐng)執(zhí)行人必須是房屋抵押權(quán)人。《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第一條對(duì)此有明確規(guī)定。
法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)在審查申請(qǐng)執(zhí)行人的執(zhí)行抵押房屋申請(qǐng)時(shí)，除《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第六條所規(guī)定的特殊情形(即被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題)外均應(yīng)審查通過(guò)，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行抵押房屋階段。
二、在強(qiáng)制拍賣抵押房屋過(guò)程中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。
(一)執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)向設(shè)定抵押的被執(zhí)行人發(fā)出拍賣、變賣抵押房屋的民事裁定書，裁定書同時(shí)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的主動(dòng)騰空房屋寬限期。裁定書應(yīng)及時(shí)送達(dá)雙方當(dāng)事人。
筆者認(rèn)為，如被執(zhí)行人符合下列情形的，則不應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期：(1)被執(zhí)行人有兩處住房;(2)被執(zhí)行人抵押住房無(wú)人居住。出現(xiàn)上述情形之一者，應(yīng)立即進(jìn)入拍賣、遷讓程序。
(二)寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)立即按照最高法院關(guān)于執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，啟動(dòng)拍賣程序。同時(shí)告知申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)著手提供被執(zhí)行人居住房屋。
經(jīng)過(guò)拍賣、變賣程序，抵押房屋拍賣成交后，由申請(qǐng)執(zhí)行人提供可供法院強(qiáng)制遷讓的房源，法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)遂作出強(qiáng)制遷讓的裁定，并按照民訴法二百二十九條的規(guī)定張貼強(qiáng)制遷讓公告，告知被執(zhí)行人如逾期不遷讓，則由法院強(qiáng)制遷讓。
作為拍賣抵押房屋的一種例外情形，如抵押房屋流拍，則按規(guī)定將其作價(jià)交申請(qǐng)執(zhí)行人抵債。申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕接受抵債的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)終止抵押房屋的拍賣、變賣。
其實(shí)，執(zhí)行抵押房屋的難點(diǎn)還在于如何確定所置換的房源以及如何強(qiáng)制遷讓。筆者對(duì)此提出如下觀點(diǎn)。
(1)如何確定置換房源。
筆者認(rèn)為，申請(qǐng)執(zhí)行人提供被執(zhí)行人基本居住房屋或臨時(shí)住房時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮能滿足被執(zhí)行人基本居住并擁有所有權(quán)的房屋(每人使用面積10平方米)，但如果被執(zhí)行房屋現(xiàn)值減去執(zhí)行標(biāo)的后的差額小于或負(fù)于可購(gòu)買被執(zhí)行人基本居住房屋所需資金且被執(zhí)行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，應(yīng)由申請(qǐng)執(zhí)行人提供臨時(shí)住房。
申請(qǐng)執(zhí)行人在選擇置換的房源時(shí)應(yīng)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)密切配合，應(yīng)充分考慮三項(xiàng)因素：a.執(zhí)行標(biāo)的;b.抵押房屋的市場(chǎng)價(jià)值;c.申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供的基本住房或臨時(shí)住房所需成本(可參照當(dāng)?shù)胤课菪姓芾聿块T有關(guān)標(biāo)準(zhǔn))。此外，還需將拍賣、遷讓抵押房屋過(guò)程中發(fā)生的一些費(fèi)用如評(píng)估、拍賣、搬運(yùn)、過(guò)戶等費(fèi)用納入執(zhí)行成本一并考慮。
根據(jù)個(gè)案的具體情況不同，可分別采取“以小換大、以差換好、以遠(yuǎn)換近”的辦法來(lái)為被執(zhí)行人置換房屋，申請(qǐng)執(zhí)行人在為被執(zhí)行人及其家屬提供臨時(shí)住房時(shí)，應(yīng)支付不少于一年的房租金，房租金從房屋拍賣或變賣價(jià)款中優(yōu)先扣除。
(2)如何強(qiáng)制遷讓房屋。
在拍賣、變賣抵押房屋完成及置換房屋確定并落實(shí)以后，對(duì)被執(zhí)行人實(shí)施強(qiáng)制遷讓房屋便顯得至關(guān)重要。強(qiáng)制遷讓又分為強(qiáng)制遷出抵押房屋和強(qiáng)制遷入置換房屋兩個(gè)過(guò)程。執(zhí)行法官既要摸清被執(zhí)行人及其家屬的思想動(dòng)態(tài)及有關(guān)動(dòng)向，針對(duì)性地盡量做好思想工作，又要積極向上級(jí)匯報(bào)案情，作好執(zhí)行預(yù)案，周密安排，尤其在人員安全、證據(jù)保全、財(cái)產(chǎn)搬運(yùn)等方面確保萬(wàn)無(wú)一失，遷出和遷入環(huán)環(huán)相扣，一氣呵成。
