一、怎樣了解土地使用權(quán)是否設(shè)定抵押?
以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。購(gòu)房人可以依法到房地產(chǎn)登記部門(mén)了解自己希望購(gòu)買(mǎi)的房屋是否設(shè)定抵押，也可以查看開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)的原件看是否有設(shè)定抵押的記載。
二、土地使用權(quán)設(shè)定抵押的房屋還能不能買(mǎi)?
一些開(kāi)發(fā)商為解決資金不足問(wèn)題，一般會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款。因?yàn)橥恋睾头课莸牟豢煞指钚裕梢?guī)定二者須同時(shí)抵押;如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)了土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋并且在購(gòu)買(mǎi)時(shí)開(kāi)發(fā)商并未將該抵押解除(解押)，就會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
滿足如下條件可以購(gòu)買(mǎi)：
1)、根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。所以，開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)征得銀行的同意并將抵押事項(xiàng)告之購(gòu)房人。
2)、根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。所以，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)其與銀行之間的事先約定向銀行支付對(duì)應(yīng)款項(xiàng)，并向購(gòu)房人出示關(guān)于所購(gòu)房屋已經(jīng)解押的證明文件。
三、那些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押?
下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
四、貸款買(mǎi)房，抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)、受益人是誰(shuí)?
根據(jù)相關(guān)規(guī)定：貸款買(mǎi)房，保險(xiǎn)費(fèi)由買(mǎi)房人承擔(dān)，銀行為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/P>
五、開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行那些主要告知義務(wù)以避免風(fēng)險(xiǎn)?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相應(yīng)條款的規(guī)定：
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
