一、土地使用權與房屋產權在民法權利上是相互獨立的物權
根據我國現行的立法規定，可以用于抵押的土地使用權主要是根據出讓和轉讓合同取得的土地使用權，以及依國家劃撥方式取得的國有劃撥土地使用權。作為集體所有的土地因必須先由國家征用變為國家所有權以后才能夠轉讓，所以一般情形下，農村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用權屬于用益物權。所謂用益物權，是指在他人之物上得以使用收益而設立他物權。用益物權是以物的使用價值之取得為目的的物權。該種物權的法律特征表現為：其主體不是所有人而是使用人，其客體具有永久的不可移，其權利經登記公示具有排他性。
以房產設定抵押物時，抵押人得以自己所有或有權處分的房產進行抵押。房屋產權屬于民法上的所有權，即自物權。根據《民法通則》第七十一條的規定，自物權是指所有權人依法對自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權利。該種物權的法律特征：其主體是房屋所有人，其客體也具有不可移動性，其權利經登記公示也具有排他性。
土地使用權和房屋產權是兩種不同性質的，不能相互替代的，各具價值的物權。土地和房屋作為兩類不同的資源和生產資料、生活資料，決定了其抵押是兩種不同的財產抵押，兩者不具有同一性。
二、土地使用權和房屋產權之間的相依關系
土地是任何房產的基礎，是土地上建筑物的本質組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此，房屋產權的取得，必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上，抵押人對房屋產權或土地使用權中的一種權利的處分，往往會涉及到另一種權利的變動。
在解放前，城市房屋買賣當事人之間，簽訂買賣契約時，必須同時簽訂房產與土地兩份契約，房屋買賣才成立。新中國成立后，雖然國家政策與法律法規規定，房屋與土地的權利變更，應貫徹執行的是“房隨地走”和“地隨房走”的總體原則，但國家并未強制推行這一原則。大概是由于土地和房屋是兩類不同的資源和生產資料、生活資料的原因，我國法律規定始終未將房屋產權或土地使用權變更的實際辦理手續歸入一口，而始終堅持了兩個互不相干的相互絕對獨立的部門來主管與辦理。這樣的結果，不但有與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，同時也帶來了實際中，變更土地使用權而不變更房屋產權，即“兩證”嚴重分離的現象。
三、房地產權利主體出現同一主體、非同一主體、非權利主體并存的狀態
民事主體只有依法取得土地使用權，才能在土地上依法興建房屋，取得房屋產權，土地使用權主體與房屋產權的主體應當是同一的。但是，隨著我國城市住房制度的改革和大規模商品房開發，城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢，便出現了房屋產權與土地使用權的權利主體非同一狀態，即出現了區分所有的情形。房屋區分所有，也稱建筑物區分所有，是指數人、數人以上的更多人區分建筑物而各有其部分。表現為：
(1)、在高層商品樓房中可能住有幾十戶、數百戶自然人或法人，這些人都應成為房屋區分所有的主體，并各自有其相應的土地使用權;
(2)、一棟在房屋區分所有情況下，房屋所占用范圍內的土地使用權則由房屋區分所有的主體按份共有，便出現了由多個共有人共同行使一個土地使用權，共有人中的一人非經其他共有人同意，無權處分共有物;
(3)、在房屋區分出售后，土地使用權仍登記在商品房開發商手中，或對于原單位宿舍以房改后，由于房改政策與國有土地未辦出讓手續，其原劃撥土地使用權仍在單位手中;
(4)、用農民集體土地建房，包括現各地農村大力開展的農民住房改造所建的農民房，這些房屋不是建在農民的宅基地上，而是建在村上在村屬于農田地中統一劃出的土地上，有的地區甚至是按每人40平方米土地以“農民失地安置”為由劃地自行建房，其房屋未辦產權證，土地使用權也仍在集體--村上，農民、村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用權的所有者。
不同狀態情形下的抵押權
(1)、在明確土地使用權和房屋產權的權利主體非同一主體時，土地使用權人和房屋產權人均可就其所享有的土地使用權或房屋設定抵押權;
(2)、明確土地使用權和房屋產權的權利主體為同一主體時，應當允許抵押人僅就土地使用權或房屋產權分別向不同的債權人設定抵押權;
(3)明確土地使用權和房屋產權為同一權利主體時，抵押人先就土地使用權或房屋產權設定抵押時，應就房屋或土地使用權一并辦理抵押登記，否則，允許抵押人就房屋產權或土地使用權另行設定抵押;
(4)、明確抵押合同并法律允許的范圍內另有約定的，按照約定。
四、房地產抵押的形式
(1)、房屋產權和土地使用權的同時抵押
房屋產權和土地使用權的同時抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權結合為一個統一的房地產作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
(2)、房產和地產的分別抵押
房產和地產的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產作為各自獨立的財產而分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人行使抵押權時，可將房產和地產并付拍賣，但僅就抵押物賣得的價金優先受償。
在實踐中，房產和土地使用權分別依法抵押給不同的債權人時，其效力是沒有問題的。 抵押人將房屋和土地使用權分別抵押給不同的債權人，并經過抵押物登記公示，具有對抗第三人的效力。只有認定兩個抵押合同均為有效，才符合物權公示原則，才不會動搖抵押登記的公信力。并且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據，而是采用“設立在先，效力優先”的原則。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規定，也承認一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權人及其后的抵押權人是明知的、自愿的，就不應予以限制，不應否定房屋和土地使用權兩物兩押的效力。
房地產權利人為同一抵押人時，抵押人只以房屋或土地使用權中的一物抵押給一個抵押權人，而抵押權人在簽訂合同時又未依法要求抵押人將兩物同時抵押，以至于該抵押人有機會將另一物另設一個抵押，應視為前一抵押權人放棄同時抵押的權利，后一抵押權人對兩物未能同時抵押亦無異議。對同一抵押人的兩物兩押合同進行處理時，應把兩物同時拍賣，分別計算拍賣價值，分別按兩個合同的約定受償。
