2002年7月26日，王女士與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(下稱開發(fā)商)簽訂了《商品房買賣合同》。該合同約定：(1)王女士購(gòu)買開發(fā)商銷售的XX園三期9號(hào)樓A座XX號(hào)房屋一套。(2)該房屋交付日期為2003年3月31日。合同簽訂后，王女士向開發(fā)商支付購(gòu)房款合計(jì)1061407元，其余30萬元房款采取公積金貸款方式支付。但此后開發(fā)商一直未辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，王女士因此也無法辦理公積金貸款手續(xù)。2003年4月10日，開發(fā)商辦理了預(yù)售登記手續(xù)，仍未交付房屋。后王女士開始辦理公積金貸款手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商早已將房屋抵押給了銀行，王女士仍無法獲得公積金貸款。2003年7月，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)放入住通知，稱逾期交房為非典造成的，屬不可抗力，不承擔(dān)任何違約責(zé)任，同時(shí)以王女士公積金貸款未到為由拒絕交付房屋。現(xiàn)王女士急于向律師咨詢：
1.開發(fā)商在售樓時(shí)未將房屋抵押的事實(shí)告訴我，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
2.開發(fā)商稱逾期交房是因?yàn)椴豢煽沽Γ怀袚?dān)違約責(zé)任是否有法律依據(jù)？
3.目前的情況我有哪些權(quán)利，可以獲得哪些賠償？律師點(diǎn)評(píng)：
2003年6月1日起最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開始實(shí)施，王女士的情況應(yīng)該可以適用這一司法解釋。
首先，關(guān)于開發(fā)商未告知所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任問題。根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，“抵押期間，抵押人應(yīng)當(dāng)告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的事實(shí)，未告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。根據(jù)這一規(guī)定，王女士與開發(fā)商訂立的購(gòu)房合同可以認(rèn)定無效，王女士可以要求開發(fā)商返還已支付的購(gòu)房款、利息，并可要求賠償損失。關(guān)于賠償損失，除購(gòu)房人遭受的實(shí)際損失外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任：“訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”，“致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任”，即可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這一規(guī)定，可以更好地保護(hù)購(gòu)房人的利益。
其次，關(guān)于不可抗力的認(rèn)定問題。不可抗力的認(rèn)定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)法律和合同約定。非典是否屬于不可抗力應(yīng)由有關(guān)部門認(rèn)定，開發(fā)商自己無權(quán)認(rèn)定。而且，即使被認(rèn)定為不可抗力，也應(yīng)按購(gòu)房合同約定執(zhí)行。“遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。”如果開發(fā)商沒有履行以上合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
再次，關(guān)于此種情形下購(gòu)房人的權(quán)利。如果王女士對(duì)所購(gòu)房屋不滿意，對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信沒有信心，不愿繼續(xù)履行合同，可以選擇退房，要求開發(fā)商賠償已付購(gòu)房款，支付利息，賠償已遭受的實(shí)際損失，此外，并可要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。如果王女士愿意繼續(xù)履行合同，可要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，交付房屋，并按合同約定支付逾期交房的違約金。
