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問：我于2001年9月與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買某小區(qū)一套商品房。該買賣合同約定：

（1）出賣人于2002年9月30日前交付房屋；



（2）出賣人應當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款1％向買受人支付違約金。



合同簽訂后，我如約將合同總價款的80％支付給開發(fā)商，但雙方并未辦理預售登記手續(xù)。后來我聽說開發(fā)商已將所開發(fā)的兩棟房屋全部抵押給銀行申請貸款，遂向開發(fā)商質(zhì)詢，但他們沒有給我確切的答復。現(xiàn)我想咨詢：這種行為是否合法，我該怎么辦？李小姐



收到李小姐來信后，我們將信轉(zhuǎn)給有關(guān)律師，他們回答是：



本案當事人雙方爭議的焦點在于開發(fā)商抵押行為的合法性及其給購房人造成的損失等問題。



根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，可以依法設(shè)立抵押的房地產(chǎn)主要有：依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)；依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋及法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以抵押的房地產(chǎn)，包括在建工程抵押、預購商品房貸款抵押等。



房地產(chǎn)抵押應到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，否則不具備法律效力。



鑒于本案的開發(fā)商不肯將有關(guān)房地產(chǎn)抵押的詳細情況向購房人通報，因此，律師建議購房人到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門查詢抵押登記的有關(guān)情況。如果查實開發(fā)商抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂購房合同之前，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商只有在取得抵押權(quán)人（即貸款銀行）書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉(zhuǎn)讓給購房人，否則，其轉(zhuǎn)讓行為無效。



在此情況下，購房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權(quán)要求開發(fā)商返還已支付的購房款，并賠償其因此所遭受的利息及其他損失。



如果查實開發(fā)商的抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，則購房人可依據(jù)商品房買賣合同的有關(guān)約定要求開發(fā)商承擔因房產(chǎn)抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產(chǎn)權(quán)證等損失。