一)準備簽約階段：
1、 制作《一、二手房(地)產抵押貸款合同》或《房產抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》等簽約文件。
2、通過銀行事先提供的當事人申請貸款的各類材料，預核實房地產權利人即二手房買賣中的出賣人、借款人和抵押人(境內人)的身份真實性，了解上述人等的戶籍信息(也即各種親屬或身份關系)，抵押房地產之上海市房地產登記冊(即登記資料)查閱，同時對經(jīng)公證之委托書、認證書、《房屋買賣合同》(二手房、一手房、期房)等參看。
(二) 簽約階段：
1、核對并復印借款人/抵押人的身份證(或護照、臺胞證、回鄉(xiāng)證等)、出生證明、戶口簿(或戶籍證明、戶籍藤本、戶口名簿)、結/離婚證(或離婚判決書、離婚調解書、結婚證明)等表示身份、戶籍、婚姻關系的各類證明文件的原件，對個人身份信息、戶籍關系等進行形式甄別。
2、解釋并要求借款人/抵押人簽署《一、二手房(地)產抵押貸款合同》或《房產抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》，其他簽約文件包括《上海市房地產登記申請書》(抵押)、《單身承諾函》、《配偶同意書》、《自住承諾函》、租賃《通知》、《授權委托書》等，這一環(huán)節(jié)較為重要，通過參閱客戶資料，對于發(fā)現(xiàn)可能影響今后辦理房地產抵押登記的法律或其他實質性問題，需要及時提示客戶及銀行。在介紹銀行合同的同時，可就客戶感興趣的法律話題進行交談，不僅包括合同某具體條款的立意分析，還可涉及到關于房地產市場、抵押登記、債權債務等其他法律問題，以維護律師的專業(yè)形象和職業(yè)操守。
3、對于受委托簽署《一、二手房(地)產抵押貸款合同》或《房產抵押貸款合同》或《保證/擔保合同》及辦理抵押登記的，還需仔細查看經(jīng)公證或認證之《委托書》原件，核對抵押房地產坐落、委托事項、有無轉委托權限等信息，根據(jù)辦理抵押登記的經(jīng)驗對受托人進行善意提醒;同時需委托本所或第三人辦理抵押登記的，須提前預約公證機構辦理公證手續(xù)或告知事后自行去公證處辦理。
4、境外個人(持有外國護照)、中國香港、澳門、臺灣同胞、無國內身份證者，簽署《房屋買賣合同》、《房地產抵押貸款合同》及《委托書》等文件均需辦理公證手續(xù)。同時，境外人士提供的材料如婚姻證明、委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內外機構公證、認證后方為有效：a)香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權的香港律師公證須加蓋轉遞章確認;b)澳門地區(qū)：中國法律服務(澳門)公司;c)臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會，當事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章;d)外國：經(jīng)當?shù)毓C機構公證并經(jīng)中國駐外使(領)館認證。上述材料如為英文版本的，應附上外翻譯總公司或其他翻譯公司出具的中文翻譯件。
5、告知律師費及其他代收代付費(貸款合同印花稅、房地產查閱費、房地產抵押登記費等)，對于房地產按揭貸款的借款人，還需提示應繳納的交易過戶費用，包括過戶手續(xù)費、產權登記費、配圖費、契稅、買賣合同印花稅等。目前，本市各區(qū)縣房地產交易中心受理房地產交易及購稅等業(yè)務。主要收費及提示交易過戶費用標準大致如下：1)律師費：每筆抵押貸款為650元至2000元不等，根據(jù)律師事務所與銀行之間的合作協(xié)議確定。2)合同印花稅：包括房屋買賣合同印花稅和貸款合同印花稅，買賣合同按成交價 *0.05%收費，貸款合同印花稅按貸款金額*0.01%收費。3)契稅：非普通住宅按成交價*3%，普通住宅按成交價*1.5%(詳見上海四部門聯(lián)合印發(fā)《加強房地產稅收管理補充通知》(2005年6月1日))。4)登記費：包括產權登記費和抵押登記費，住房或車位80元/套、非住房550元/登記單元。其他收費標準和事項亦可前往上海各區(qū)縣房地產交易中心咨詢或索要資料。
(三) 辦理抵押登記階段：
1、抵押登記前的準備工作。通常在簽約后，律師會將《房產抵押貸款合同》、《銀行委托書》(銀行委托抵押人或律師事務所辦理抵押登記并領取上海市房地產抵押登記證明)、《上海市房地產登記申請書》(抵押)快遞至銀行蓋章并由有權簽署人簽字或蓋章;之后，銀行會將蓋完章的上述材料連同辦理抵押登記材料，包括加蓋公章的銀行營業(yè)執(zhí)照(正/副本)、金融許可證、法定代表人身份證明復印件等快遞至律師事務所。
2、本市各區(qū)縣房地產交易中心根據(jù)抵押房地產坐落受理房地產抵押登記。這一階段，由于各房地產交易中心有自身的操作流程，對于抵押登記的要求只是在細節(jié)上略有不同。對于一手現(xiàn)房或二手房，房地產之抵押登記必須與所有權轉移登記同時辦理;對于期房，預售商品房之預告抵押登記可在辦理出預告登記證后，也可與預告登記一起辦理。辦理抵押登記手續(xù)時，借款人/抵押人需帶好《上海市房地產權證》、身份證件(部分權利人為未成年子女的，父母需攜帶出生證或戶口簿，超過16周歲的帶好身份證)、委托書原件(若有)。
3、關于房地產權證密碼的問題。2006年9月1日以后辦理的房地產權證，房地產交易中心自動給每本房地產權證加載一個初始密碼的憑證;2006年9月1日以前辦理的房地產權證，房屋所有權人可前往房屋所在地的房地產交易中心申請房地產權證加密。因此，房屋所有權人(二手房)/借款人/抵押人因遺忘密碼等原因導致抵押登記當天無法辦理的情形也存在。此等情形下必須等找到密碼或補辦密碼(期限15日)后方能辦理該手續(xù)。雖然此等情形不多，需要律師事先提醒當事人。
4、領證(抵押登記辦理期限為7日)。辦理抵押登記后一般在第七日(受理當日不算在內)抵押人或抵押人委托之律師憑本人身份證件、《委托書》(若有;事后委托的大部分房地產交易中心須公證委托書)、《收件收據(jù)》的原件領取《上海市房地產權證》和《上海市房地產登記證明(他項權利抵押)》文件。
(四) 出具法律意見書及放款階段：
1、律師出具法律意見書。律師將簽約時收集和復印的各類材料原(復印)件、連同《房地產抵押貸款合同》等簽約文件及《上海市房地產登記冊查閱資料》、《上海市房地產權證》(部分外資銀行要求)、《上海市房地產登記證明(他項權利抵押)》/《上海市房地產登記證明(預購商品房預告抵押)》(期房)的原件遞交銀行。
2、銀行根據(jù)自有流程決定放款。
