隨著市場(chǎng)的活躍，消費(fèi)信貸的興起，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)象越來(lái)越普遍，但是房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其抵押有嚴(yán)格的法律限制，決不能任意為之，試舉例說(shuō)明。
1. 房地產(chǎn)抵押要登記嗎？齊君是一個(gè)體戶，長(zhǎng)期從事大宗商品貿(mào)易，前不久因市場(chǎng)行情沒(méi)摸準(zhǔn)，導(dǎo)致血本無(wú)歸。后仍不死心，想賺回來(lái)，就找到他在某電腦公司當(dāng)老板的同學(xué)張君借錢。張見(jiàn)他虧成這樣，覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大，不敢斥資借給他。齊說(shuō)，他可以以自己的三室二廳的房屋作擔(dān)保，在他的強(qiáng)烈要求下，張同意借56萬(wàn)元錢給齊，并與他簽訂了房屋抵押合同，簽字畫押后，張總是感到不踏實(shí)，不知道法律還有沒(méi)有其他什么特殊要求？
答： 張君的擔(dān)心是有道理的，房屋不是茶杯水缸，以它為標(biāo)的物的任何行為，無(wú)論是買賣、租賃、贈(zèng)與，還是抵押，除了簽訂相關(guān)合同，還要到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。齊君以自己的房屋作為債務(wù)擔(dān)保，抵押雙方必須同時(shí)去房屋部門辦理抵押登記。法律這樣規(guī)定，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)管理是市政管理的基礎(chǔ)工作，一旦要發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，沒(méi)有相應(yīng)的證據(jù)資料，處理將十分困難。
2. 哪些房地產(chǎn)不能抵押？某學(xué)院在建設(shè)一棟學(xué)生公寓時(shí)，因資金不夠，向市建設(shè)銀行貸款200萬(wàn)元。市建行讓其出具擔(dān)保，學(xué)院以校實(shí)驗(yàn)大樓作擔(dān)保，雙方并在借貸合同的相關(guān)條款中具明。年底省建行法律顧問(wèn)室在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合同檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)市建行與學(xué)院簽訂的合同存在明顯違法之處，責(zé)令改正。那么他們的合同究竟有什么問(wèn)題呢？
答： 某學(xué)院與市建行簽訂的合同確實(shí)是違法的。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。為什么要作這樣的規(guī)定呢？因?yàn)榈盅旱姆康禺a(chǎn)隨時(shí)會(huì)因合同得不到履行，而要予以處置，而公共福利事業(yè)關(guān)系到百姓民生，把它們作為抵押對(duì)象，會(huì)給社會(huì)造成混亂。
3. 有房地產(chǎn)抵押的債權(quán)享有什么特權(quán)？A廠因長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，欠債較多，一棟廠房被法院拍賣，債權(quán)人B公司與C銀行先后向法院申報(bào)債權(quán)，B公司以先來(lái)后到為由，要求法院先將拍賣款項(xiàng)還給他們，而C銀行則竭力反對(duì)，認(rèn)為自己對(duì)該廠房享有抵押債權(quán)，有權(quán)首先得到債務(wù)清償，后法院支持了C銀行的行為，請(qǐng)問(wèn)這究竟是為什么呢？
答： 這里面其實(shí)有個(gè)優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。后來(lái)A廠在向C銀行貸款時(shí)，曾將廠房作抵押，而A廠與B公司的債權(quán)債務(wù)是業(yè)務(wù)往來(lái)中發(fā)生的，沒(méi)有什么擔(dān)保。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在債權(quán)逾期得不到清償時(shí)，房屋抵押權(quán)人有優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利，而且它優(yōu)先于普通債權(quán)，同時(shí)登記在先的房屋抵押權(quán)又優(yōu)先于順序在后的房屋抵押權(quán)。
