不動產(chǎn)抵押貸款通常是指以房地產(chǎn)或企業(yè)設(shè)備抵押品的貸款。特征有：1.從屬性，不動產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債務(wù)的償還而設(shè)立的，其從屬性是明顯的。2.優(yōu)先受償性，有關(guān)不動產(chǎn)抵押擔(dān)保制度的立法，通常也是以此為立足點(diǎn)的。3.補(bǔ)充性，只有在債務(wù)人不履行合同義務(wù)時，才發(fā)生要求擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任的問題。 4.特定性，包含兩個意思：一是抵押擔(dān)保的數(shù)額是一定的，二是抵押標(biāo)的是特定的。5.不轉(zhuǎn)移占有性，不動產(chǎn)抵押均不轉(zhuǎn)移占有，抵押人對抵押財(cái)產(chǎn)仍能繼續(xù)行使占有、使用收益和處分的權(quán)利。這是區(qū)別于其他擔(dān)保的一個顯著特點(diǎn)。
簽訂抵押合同時應(yīng)注意對抵押人主體資格的審查。對抵押人主體資格的審查主要包括兩方面的內(nèi)容，一是抵押人是否為合格主體。二是抵押人對抵押物是否具有完整的所有權(quán)或處分權(quán)。在實(shí)際工作中，銀行應(yīng)審查抵押物的權(quán)屬狀況，應(yīng)根據(jù)抵押人提供的證明文件或到有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查來確認(rèn)抵押人是否對財(cái)產(chǎn)有處分權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝艘云渑c他人共有的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時應(yīng)注意：如果是按份共有，抵押人只能以自己享有的共有份額設(shè)定抵押權(quán)，此時抵押合同有效，但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時應(yīng)保障其他共有人的優(yōu)先購買權(quán);如果是共同共有，抵押人以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的應(yīng)由全體共有人一致同意，否則抵押行為無效;如果共同共有人擅自以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，而其他共有人知道又不表示反對的，應(yīng)當(dāng)視為同意，該抵押行為有效。
抵押物的范圍應(yīng)符合法律規(guī)定。根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，部分不動產(chǎn)和不動產(chǎn)用益物權(quán)不能抵押。如土地所有權(quán);沒有地上建筑物的集體土地使用權(quán);列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物等。
辦理抵押登記。不動產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。在實(shí)踐中由于金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)人員對法律知識了解和掌握的程度各異，可能會出現(xiàn)：只簽訂抵押合同，不辦理抵押登記;同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留抵押不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書;同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但辦理抵押合同公證，并賦予公證文書以強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種情況可能導(dǎo)致貸款到期不還時，銀行權(quán)益無法保障的問題，因此銀行在辦理不動產(chǎn)抵押時一定要做好抵押登記工作。
注意抵押物的價值評估。抵押貸款對銀行而言，最根本的目的是確保金融債權(quán)的安全。所以，抵押物的價值應(yīng)大于或等于金融債權(quán)。我國《擔(dān)保法》明確規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價值不得超過抵押物的價值。由此可見，抵押擔(dān)保的價值評估對設(shè)立抵押貸款是至關(guān)重要的。因此，銀行應(yīng)委托具有評估資格的評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行公正合理的價值評估，以確保抵押物的價值大于或等于債權(quán)價值。
訂立抵押合同時不得損害其他債權(quán)人的利益。抵押權(quán)有優(yōu)先受償性，享有抵押權(quán)的債權(quán)人較其他不享有抵押權(quán)的債權(quán)人得以優(yōu)先受償。因此，抵押權(quán)設(shè)定時不得損害先存在或同時存在的其他債權(quán)人的利益。對此，最高人民法院的有關(guān)司法解釋中規(guī)定：“債務(wù)人有多個債權(quán)人時，而將其財(cái)產(chǎn)全部抵押給其中一個債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《民法通則》第四條、第五條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該抵押協(xié)議無效”。在實(shí)踐中，銀行為了保障貸款的安全，往往要求債務(wù)人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給銀行。其實(shí)，這樣不但不能防范貸款風(fēng)險，反而有可能使抵押合同無效，將自己置于十分不利的地位。
房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)注意的問題
以土地使用權(quán)作為抵押物?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。根據(jù)這一規(guī)定，銀行以土地使用權(quán)作為貸款擔(dān)保時，抵押權(quán)效力及于地上建筑物及其他附著物，即抵押權(quán)效力具有擴(kuò)張性。也正是基于這一規(guī)定，銀行往往認(rèn)為無論地上建筑物、其他附著物是抵押設(shè)定前所建，還是抵押設(shè)定后所建，均應(yīng)視為抵押物的一個組成部分。在實(shí)際工作中，正是這樣的認(rèn)識，使得有些銀行隨著其擁有抵押權(quán)的土地上建筑物增加而相應(yīng)增加貸款金額。根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物。因此，銀行在業(yè)務(wù)操作中，一定要區(qū)分地上建筑物或其他附著物形成的時間，從而正確確定抵押物的價值，避免因法律認(rèn)識錯誤而導(dǎo)致貸款抵押率變相增高，信貸風(fēng)險加大。另外，銀行在接受土地使用權(quán)作為抵押物時需審查抵押人取得土地使用權(quán)的方式。抵押人以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，依法可以設(shè)定抵押;以劃撥方式取得的土地，抵押人必須向國家交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，否則，抵押無效。
