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房產證抵押貸款有哪些常識
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,024 ℃

  咨詢:

  2013年10月,趙某向我借取人民幣5萬元,約定在一年內連本帶利全部還清。為表示還款的誠意,趙某將他本人在某省會城市的一處 房產的產權證抵押給我。最近,我聽說房產證用作借款抵押的約定是無效的,遂擔心自己的權益得不到保護,請問,將房產證押給債權人的抵押行為是否有效?

  答復如下:

  抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

  根據擔保法第四十一條、第四十二條的規定,以城市房地產等建筑物抵押的,應當到縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效,否則抵押合同無效。因此,這種將房產證抵押給債權人的方式雖然便于操作且非常經濟,但這種抵押是無效的。況且,債務人在將房產證抵押給了債權人后,自己仍然可以補辦房產證,而其他債權人也可以對該房產申請權利限制,如申請查封、拍賣等。實際上,將權利憑證交給債權人的行為,類似于擔保法中的權利質押行為,但根據擔保法第七十五條的規定,股票類權利屬于質押范疇,而房產證不能質押,因此將房產證用于借款抵押的行為是無效的。

  房產證抵押貸款常識

  大產權房產證

  所謂大產權房,是指從開發商手中購買的已經交納土地出讓金的房產,包括:商品房、公寓、二次交易并且已經交納土地出讓金的已購公房和經濟適用房。房產證即《房屋所有權證》,是購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。房產證是房屋所有權證的簡稱,是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度,房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。

  小產權房產證

  所謂小產權房,是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發,所以叫做“鄉產權房”,又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證,一般來說是做不了抵押貸款的。

  如何區分大產權房和小產權房?

  從房產證的角度,只要有縣(區)級房屋主管部門(通常是房管局或建委)下發的房產證就是大產權,有的地方是兩證(房產證、土地證)合一的。事實上,區分關鍵在于不是有幾個證,而在于房產證是誰發的,如果是鄉政府或村委會頒發,那就是小產權。典型的小產權房產除了農民在自家土地即宅基地上建設的房屋,還有以下三類:

  第一類小產權房:占用集體用地或耕地違法建設,將農民集體用地使用權流轉,用于商品住宅開發的違法建筑。

  第二類小產權房:在政府劃撥或出讓的土地上,不按規劃功能開發或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售,具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

  第三類小產權房:在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發,之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱“軍產房”。

  是否可以抵押貸款?

  大產權房都是可以抵押貸款的,最高為房屋評估價格的七成。至于小產權房,在一般的商業銀行都是無法抵押的。有一部分鄉鎮信用社和小額貸款公司認可小產權房的抵押。小產權房無法獲得商業銀行抵押認可的最大問題在于,土地是屬于集體所有的,不能上市交易,只能在村集體之內轉讓。

  未辦理涂銷抵押登記的房產證

  房產證上,“他項權利情況”一頁,如果蓋有一個藍色長方形“房地產他項權利登記專用章”,就表明這是帶抵押登記標志的房產證,房產的交易和再抵押都被限制。只有到房地產交易登記中心辦理涂銷抵押登記后,蓋上紅色橢圓形“房地產他項權利登記注銷章”之后,業主才對房產擁有了完整的所有權,才可以進行房產交易。

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