為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房夢(mèng)，越來(lái)越多的剛需族們選擇了采用按揭貸款方式購(gòu)房。雖然按揭貸款購(gòu)房暫時(shí)緩解了自己的購(gòu)房資金壓力，但其中還是有許多需要注意的地方，也涉及無(wú)數(shù)的法律問(wèn)題。為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房夢(mèng)，越來(lái)越多的剛需族們選擇了采用按揭貸款方式購(gòu)房。雖然按揭貸款購(gòu)房暫時(shí)緩解了自己的購(gòu)房資金壓力，但其中還是有許多需要注意的地方，也涉及無(wú)數(shù)的法律問(wèn)題。
為此，華西都市報(bào)記者特咨詢了四川博成律師事務(wù)所王茜律師以及四川致高守成律師事務(wù)所主任林方平律師，總結(jié)出六大方面的法律問(wèn)題，希望廣大按揭貸款購(gòu)房的剛需族們，引起足夠重視。
1、提供真實(shí)資料
規(guī)避貸款影響剛需購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房者提供相應(yīng)的收入證明(包括個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和薪酬及其他經(jīng)濟(jì)收入情況等方面的證明)。
律師提醒：如果按揭購(gòu)房者向銀行提供了虛假材料，則可能帶來(lái)比較嚴(yán)重的影響：輕則影響銀行審查，最終不能發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)不了自己的居住夢(mèng);重則可能因?yàn)閭€(gè)人提供虛假材料，導(dǎo)致不能辦理按揭貸款，造成開(kāi)發(fā)商據(jù)此要求購(gòu)房者承擔(dān)逾期交付辦理按揭資料及商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任，支付相當(dāng)數(shù)額的違約金。
2、小心貸款申請(qǐng)不成功 讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)收購(gòu)房定金
一般情況下，在購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣購(gòu)房合同后，才能向銀行申請(qǐng)按揭貸款并最終與銀行簽訂按揭貸款合同。但由于按揭貸款能否申請(qǐng)成功，具有不確定性，因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)高度重視能夠貸款申請(qǐng)成功的問(wèn)題。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，已經(jīng)發(fā)生了許多按揭貸款申請(qǐng)不成功，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不退還購(gòu)房者定金的案例。
律師提醒：購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同交付定金時(shí)，一定要在合同中明確約定，若因按揭貸款未能獲銀行同意導(dǎo)致購(gòu)房者申請(qǐng)解除購(gòu)房合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)全額退還購(gòu)房者繳納的購(gòu)房定金，從而避免購(gòu)房者的定金損失。
3、最好不要簽訂“連帶違約條款”
在目前的樓市消費(fèi)中，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)要求在按揭貸款合同中或單獨(dú)與購(gòu)房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現(xiàn)未按時(shí)歸還按揭款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按原價(jià)回購(gòu)房屋或解除商品房買賣合同。
律師提醒：一般情況下，不要同開(kāi)發(fā)商簽訂“連帶違約條款”。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購(gòu)房者，一定要注意還款的及時(shí)等情況，避免因?yàn)閭€(gè)人在還款等方面出現(xiàn)違約，造成開(kāi)發(fā)商回購(gòu)或處分抵押擔(dān)保物的情況出現(xiàn)。
4、出租抵押房 要履行告知義務(wù)
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如是抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”
律師提醒：投放者按揭貸款購(gòu)買的住房，在貸款期間進(jìn)行出租，一定要將房屋正在返還貸款，并已經(jīng)抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。只有購(gòu)房者履行了告知義務(wù)，如果因無(wú)法還貸而導(dǎo)致銀行行使抵押權(quán)，購(gòu)房者才能免除對(duì)承租人的賠償責(zé)任。
5、認(rèn)真履行還款義務(wù) 避免銀行提前收回貸款
一般情況下，購(gòu)房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購(gòu)房者的還款期限。同時(shí)，借款合同中還一般都約定了“如果借款人連續(xù)三期或累計(jì)六期逾期，銀行有權(quán)提前收貸，處置抵押擔(dān)保物，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用”的條款。這是因?yàn)槿绻?gòu)房者提前還貸，則會(huì)影響到銀行的收益和資金安排計(jì)劃，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸，銀行可能會(huì)要求借款人支付相應(yīng)的違約金。
律師提醒：借款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款合同約定的還款時(shí)間及金額履行自身的義務(wù)，如果實(shí)在需要提前還款，則需要提前做好相關(guān)的工作，避免給自己造成損失。
6、貸款還清后 要及時(shí)注銷抵押登記
一般情況下，按揭貸款購(gòu)房者在貸款還清后，都沒(méi)有及時(shí)地去注銷抵押登記，這是很危險(xiǎn)的情況，也是廣大購(gòu)房者經(jīng)常疏忽的重要環(huán)節(jié)。
律師提醒：購(gòu)房者在還清了全部貸款本金和利息后，一定要持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證，及時(shí)到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù)，以確保物權(quán)的完整性。只有這樣，購(gòu)房者才能規(guī)避因沒(méi)有辦理注銷抵押登記手續(xù)而帶來(lái)的可能出現(xiàn)的相關(guān)糾紛或者風(fēng)險(xiǎn)。
