網友咨詢:
我朋友小羅問向我借一筆錢，其女朋友小虹提供一套價值30萬元的房屋作為借款擔保。小羅和小虹與我三方簽訂了借款抵押合同，并到公證處做了公證。借款合同中訂明：小羅向我借款20萬元，一年后歸還，并以小虹房屋作為抵押，如到期不能還款我有權拍賣該房屋取回借款。簽訂合同后，我沒有和小虹去房地產管理部門辦理抵押登記手續。現在還款期限已過，小羅只歸還一部分錢給我。請問我能否要求洪小姐以房屋抵償借款？
律師回答：
《物權法》第187條規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建筑的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。而一百八十條第一款規定中的財產包括了房屋。因此，按照上述規定，以房屋作為擔保物必須辦理抵押登記，方才設立。你到公證處去辦理了公證，只能證明其三方簽訂的合同上所載明的債權效力，但公證賦予不了其實現抵押權的物權效力。因此，你無權對洪小姐的房屋行使抵押權，只能向小羅行使要求歸還債款的債權。
知識延伸拓展：
房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成的明確相互權利義務關系的協議。
房地產抵押合同是主債權債務合同的從合同，抵押人是提供特定房地產作為抵押物擔保債權實現的債務人本身或債務人以外的第三人，抵押權人是債權人。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法主張就拍賣該房地產的價款優先受償。
房地產抵押合同具有從屬性。《物權法》第172條規定：設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。所以，一般說來，主債權債務合同無效，抵押合同也無效。
