一直以來商品房在建工程抵押的問題都存在很大爭議，房地產(chǎn)是一種投入大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)業(yè)，為了盡快完成工程建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)常用在建工程(含國有土地使用權(quán))作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，以解燃眉之急。同時(shí)開發(fā)商為了及時(shí)回籠資金，盡快還貸，又將該在建工程進(jìn)行商品房預(yù)售，這種交易，增加了交易的不確定性，存在著法律風(fēng)險(xiǎn)。第一損害了抵押權(quán)人的利益，可能造成抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)；第二也損害了購房者的權(quán)益，因?yàn)橘彿空攉@得的權(quán)利是不完整的，帶有權(quán)利瑕疵的。第三也為房地產(chǎn)行政主管部門的預(yù)售管理、權(quán)屬登記帶來很大隱患。
但作為一種主要融資渠道，在建工程抵押已成為銀行及開發(fā)商的雙贏選擇。特別是今年我國出臺(tái)了大量房地產(chǎn)金融稅收新政策，我市房地產(chǎn)企業(yè)面臨了前所未有的資金信貸難的問題。我處在服務(wù)企業(yè)，規(guī)范市場(chǎng)的原則下開展了我市的在建工程抵押登記工作，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮穩(wěn)定其到了不可估量的作用，截止2005年11月底我處共辦理在建工程抵押登記19筆，為房地產(chǎn)企業(yè)融資76.61億元。
我處在實(shí)施在建工程抵押的過程中，主要利用電子樓盤、商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)以及預(yù)售款監(jiān)管等辦法，對(duì)在建工程實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，以套為單位，要求開發(fā)企業(yè)每銷售一套房屋前須先經(jīng)抵押權(quán)人同意并解除該套房屋及該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的抵押，同時(shí)要求該項(xiàng)目個(gè)人按揭貸款必須與在建工程抵押為同一抵押權(quán)人，該抵押權(quán)人也同為預(yù)款監(jiān)管銀行。經(jīng)過一年來的實(shí)踐，收到了良好的效果，但也存在一些問題：
1、目前，雖然我處嚴(yán)格規(guī)定，要在建工程抵押權(quán)人與按揭貸款抵押押權(quán)人必須一致，但因?yàn)橘J款額度等原因，也存在開發(fā)商在一家銀行用在建工程申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)在預(yù)售期房時(shí)又與另一家銀行達(dá)成按揭貸款合作協(xié)議，出現(xiàn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。
2、施工單位墊資，開發(fā)商將部分房地產(chǎn)抵付工程款后，又將其進(jìn)行抵押。一旦與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)相競(jìng)合，銀行將處于次受償順序，債權(quán)的保障程度將大打折扣。
3、為不影響銷售開發(fā)商預(yù)售抵押在建項(xiàng)目的商品房之前，并未按有關(guān)規(guī)定要求應(yīng)取得抵押權(quán)人的書面同意并且如實(shí)告之購房者。
4、部分開發(fā)商為回避在進(jìn)行合同備案時(shí)預(yù)售管理部門對(duì)其施行的預(yù)售款監(jiān)管管理工作，與購房人簽定合同后，不及時(shí)進(jìn)行備案登記，造成預(yù)售款挪用。
5、雖然銀川市已施行商品房網(wǎng)上備案工作近一年，但購房群眾對(duì)此仍不了解，不能通過網(wǎng)上公示的商品房信息了解自己購房屋的基本情況。
6、個(gè)別預(yù)售款監(jiān)管銀行監(jiān)管措施不力或未及時(shí)從預(yù)售款中收取貸款，至使在辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)，《國有土地使用證》或在建工程仍未解除抵押，造成辦理產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權(quán)證》?！?/p>
7、在建工程抵押價(jià)值的評(píng)估及允許抵押的在建工程比例等問題尚無通一標(biāo)準(zhǔn)。
作為權(quán)屬登記及預(yù)售管理部門，我們雖不同應(yīng)這項(xiàng)工作中存在問題風(fēng)險(xiǎn)，就止步不前。但也要加強(qiáng)管理盡可能的回避風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)談一下個(gè)人的幾點(diǎn)建議：
1、在商品房買賣合同中增加相應(yīng)條款，向購房者如實(shí)告知所購房屋土地及在建工程抵押情況。，例如，講明屬于階段性抵押，該種抵押可能產(chǎn)生的法律后果以及本項(xiàng)目的建設(shè)和銷售前景等，消除購房者的后顧之憂。
2、避免多頭登記、重復(fù)抵押。對(duì)于辦理了土地使用權(quán)抵押的，辦理在建工程抵押前必須注銷土地抵押或在辦理登記時(shí)減去土地抵押價(jià)值。
3、加強(qiáng)抵付墊資款商品房的抵押管理。目前，不少開發(fā)商要求施工單位墊資，將開發(fā)項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)作為支付工程款的擔(dān)保物，或直接用于抵付工程款。施工單位應(yīng)按照《擔(dān)保法》及有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)規(guī)定，將其工程合同報(bào)抵押登記機(jī)關(guān)和預(yù)售登記機(jī)關(guān)備案，并辦理抵押登記，使自己的合法權(quán)益得到保護(hù)。
4、利用現(xiàn)代化信息管理手段，提高管理水平，加強(qiáng)商品房網(wǎng)上銷售及備案等相關(guān)知識(shí)的宣傳工作。利用信息網(wǎng)絡(luò)化管理，將每個(gè)在建工程的基礎(chǔ)資料、土地使用權(quán)抵押貸款情況、房屋編號(hào)、預(yù)售情況、在建工程抵押貸款情況等相關(guān)信息進(jìn)行公示，從而有效地解決在建工程抵押登記中的違法違規(guī)問題，確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展。
5、科學(xué)客觀進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格控制抵押率。據(jù)了解按照施工行業(yè)慣例，建筑公司墊款以及施工款合計(jì)一般不超過工程總造價(jià)的３０％，結(jié)合折價(jià)貶值等因素，在建工程抵押率必須控制在５０％以內(nèi)。在具體計(jì)算抵押值時(shí)，還要綜合考慮工程墊款、開發(fā)商已經(jīng)預(yù)售部分房產(chǎn)、安置拆遷戶、在取得預(yù)售之前就可能有收取房款等隱形銷售的行為等如能將這些因素剔除再行考慮抵押率，就更加合理和科學(xué)。
6、加強(qiáng)與銀行的溝通，對(duì)在建工程抵押與個(gè)人按揭貸款不是同一抵押權(quán)人的，可采取四方協(xié)議進(jìn)行監(jiān)控資金流轉(zhuǎn)過程，確保售房款及時(shí)回籠。繼續(xù)采取"賣多少，收回多少貸款本金，解除多少相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)"的方式。
7、其他應(yīng)注意的問題：
為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不允許其再設(shè)定在建工程抵押。
對(duì)于以商品房（含住宅、非住宅）設(shè)定的在建工程抵押，符合以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中的任何一項(xiàng)均不允許設(shè)定在建工程抵押：①經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘已投入使用。②整體工程形象已全部完工。(袁文曦)
