一、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。
房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣(mài)方急于將房產(chǎn)出手;另一方面，買(mǎi)方卻望而卻步要撤出交易，紛爭(zhēng)由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析。
【房屋買(mǎi)賣(mài)】產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效
二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。但在實(shí)踐中要具體問(wèn)題具體分析。
如姜某與錢(qián)某是夫妻關(guān)系，1998年8月購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢(qián)某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢(qián)某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過(guò)程中，錢(qián)某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱(chēng)其妻姜某同意出賣(mài)房屋。在房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，錢(qián)某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書(shū)和托人取得的關(guān)于委托書(shū)屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣(mài)，遂以錢(qián)某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
【房屋買(mǎi)賣(mài)】侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效
三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。
房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見(jiàn)征詢(xún)書(shū)》，征詢(xún)購(gòu)買(mǎi)意向。《意見(jiàn)征詢(xún)書(shū)》上列明房屋每平方米價(jià)格8500元，總價(jià)90多萬(wàn)元，辦理手續(xù)的定金為2萬(wàn)元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購(gòu)買(mǎi)商鋪的總價(jià)只有85萬(wàn)元，而且支付的定金也只有1萬(wàn)元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購(gòu)房條件與自己簽訂合同。
【房屋買(mǎi)賣(mài)】非法轉(zhuǎn)讓購(gòu)房合同的，合同無(wú)效
四、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣(mài))：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
舉例說(shuō)明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價(jià)款68萬(wàn)元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬(wàn)元。按雙方約定，余款64萬(wàn)元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬(wàn)元房款后，李某同意讓孫先生入住。
【房屋買(mǎi)賣(mài)】單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效
五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效
機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。
