摘要：本文主要是講述夫妻共有的房屋買賣合同上，如果是夫妻一方代簽另一方的名字，該起房屋買賣行為是否有效呢?
案情簡述：
李先生與方女士系夫妻關(guān)系，手上有一套兩室一廳的房屋，房產(chǎn)證上登記的是夫妻雙方的名字，他們是房屋共有權(quán)人。2011年初，他們通過中介公司將該房屋出售給朱某。李先生、方女士及朱某在中介公司人員的陪同下三次實地看房，并兩次在中介公司處對房屋買賣的價格進行協(xié)商。三人達成協(xié)議后，李先生夫婦決定將該房屋出售給朱某，并約定了簽約時間，但是不巧的是，簽約當天，李先生因為公司出差，未能出席。于是，便由方女士單方與朱某簽訂房屋買賣合同，其中出賣人一欄李先生的名字系方女士代簽。后來因為房屋漲價，李先生及方女士不想將房屋出賣，稱房屋買賣合同上無李先生簽字，合同無效，要求撤銷與朱某的房屋買賣合同。經(jīng)多次協(xié)商未果，朱某將李先生及方女士告上法庭，要求確認房屋買賣合同有效，李先生和方女士履行交房義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。
案件分析：
根據(jù)本案的事實及司法解釋規(guī)定，主要是從方女士的行為符合表見代理的角度予以開展舉證及辯論。在前期看房、協(xié)商房價的過程中李先生一直有參與其中，李先生對賣房給朱某是明知的。那合同上的方女士代簽李先生的名字的行為是否有效呢?
根據(jù)《高院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》“房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下，應(yīng)認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認買賣合同有效。”應(yīng)確認房屋買賣合同有效。
最后，法院判決房屋買賣合同有效，李先生和方女士履行交房義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。
知識拓展：
上述案件中，方女士代簽李先生的行為是一個表見代理行為，那么什么是表見代理呢?
表見代理制度是基于本人的過失或本人與無權(quán)代理人之間存在特殊關(guān)系，使相對人有理由相信無權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之為民事法律行為，代理行為的后果由本人承受的一種特殊的無權(quán)代理。
表見代理的構(gòu)成要件：
1、須行為人無代理權(quán)
成立表見代理的第一要件是行為人無代理權(quán)。所說無代理權(quán)是指實施代理行為時無代理權(quán)或者對于所實施的代理行為無代理權(quán)。如果代理人擁有代理權(quán)，則屬于有代理權(quán)，不發(fā)生表見代理的問題。
2、須有是相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實或理由
這是成立表見代理的客觀要件。這一要件是以行為人與被代理人之間存在某種事實上或者法律上的聯(lián)系為基礎(chǔ)的。這種聯(lián)系是否存在或者是否足以使相對人相信行為人有代理權(quán)，應(yīng)依一般交易情況而定。通常情況下，行為人持有被代理人發(fā)出的證明文件，如被代理人的介紹信、蓋有合同專用章或者蓋有公章的空白合同書，或者有被代理人向相對人所作法人授予代理權(quán)的通知或者公告，這些證明文件構(gòu)成認定表見代理的客觀依據(jù)。
3、須相對人為善意
這是表見代理成立的主觀要件，即相對人不知行為人所為的行為系無權(quán)代理行為。如果相對人出于惡意，即明知他人為無權(quán)代理，仍與其實施民事行為，就是去了法律保護的必要，故表見代理不能成立。《民法通則》第66條第4款規(guī)定，相對人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由相對人和行為人負連帶責(zé)任。
4、須行為人與相對人之間的民事行為具備民事行為的有效要件
表見代理發(fā)生有權(quán)代理的法律效力，因此，表見代理應(yīng)具備民事行為城里的有效要件，即不得違反法律或者社會公共利益等。如果不具備民事行為的有效要件，則不成立表見代理。
