物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。但是由于物業(yè)管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創(chuàng)、摸索的階段，在實際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費難。 物 物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。但是由于物業(yè)管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創(chuàng)、摸索的階段，在實際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費難。
物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理和維護，為業(yè)主提供保安、保潔、維修和其他業(yè)主所需要的各種服務(wù)，按規(guī)定收取物管費和服務(wù)費是理所應(yīng)當?shù)氖聝海珜嶋H情況卻恰恰相反。目前，我國大部分地方的物業(yè)管理費收繳率都不是很理想。例如：北京市的物業(yè)收費率一般僅為50%—60%，最低的只有30%左右，能達到80%—90%的已屬鳳毛麟角。武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，運行較好的，物管費也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小區(qū)物業(yè)管理費收繳率平均不足70%。廣州約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理費。
贏利，是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而物業(yè)管理是一個微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能正常運作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，全依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費。許多物管公司因為收費難而處于虧損狀態(tài)。收費難問題已經(jīng)直接影響到整個物管界的發(fā)展。收費難，毋庸置疑是當前物業(yè)管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業(yè)主不交費，物業(yè)管理收費率為什么提不上來呢？
一是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費不成正比。
由于物業(yè)管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費。據(jù)《中國建設(shè)報·中國樓市》(2002年2月27日)刊載的一份中國社會調(diào)查事務(wù)所日前對京、滬、穗三地房地產(chǎn)發(fā)展情況的調(diào)查資料顯示，在與購房有關(guān)的問題中，消費者最關(guān)心、最擔(dān)心的問題是物業(yè)管理服務(wù)問題，其不滿意率高達90％。被調(diào)查者對于物業(yè)管理的不滿意主要是物業(yè)管理公司亂收費、房屋維修不及時、防盜管理不到位、物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度不好等。
二是業(yè)主對物業(yè)管理的認識不夠。
經(jīng)歷過計劃經(jīng)濟體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不（少）付費”。對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業(yè)管理還沒有完整的認識，有些人甚至是根本就不想了解物業(yè)管理是什么。《深圳商報》和深圳萬龍騰市場研究咨詢公司曾經(jīng)共同對深圳市民進行過相關(guān)調(diào)查，結(jié)果有近33％的被采訪者尚不知道住宅要交物業(yè)管理費。試想一下，連住宅要交物業(yè)管理費都不知道，怎么會去主動交物業(yè)管理費呢？由于不了解物業(yè)管理的內(nèi)涵，少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對象是一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物管費就停止服務(wù)活動，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費 物業(yè)公司虧損 服務(wù)質(zhì)量下降 業(yè)主長期拒交費。
三是開發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)公司長期受苦。
開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達到合同要求，由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物管公司身上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物管費。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾而對物管公司不滿的小區(qū)中，大約有47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物管費和水、電費等方式表達自己的不滿。
四是物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。
當前物業(yè)管理市場存在的諸如招投標暗箱操作、亂收費、收費難等問題難以解決，其實大部分原因是因為“無法可依”。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費率也大有所望了。
既然知道了收費難的原因，那么,下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理收費率。針對上述原因采取相應(yīng)的措施：
首先是加強物管公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現(xiàn)代的消費觀念和消費意識；
再次，物管公司一定要認真與開發(fā)商進行房屋交接，特別是一些承諾方面的問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患；
最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。
其實這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很清楚，關(guān)鍵是如何實施，具體怎么做才能達到提高物業(yè)收費率的效果。在這里我想舉一實例說明。
重慶市物管企業(yè)現(xiàn)有883家，但80%的企業(yè)因為物管收費率太低而處于虧損狀態(tài)，但在這其中有一家物業(yè)管理公司卻能將物管收費率始終保持在95%以上，今年三月份所管晨光小區(qū)的物業(yè)收費率達到99.79%，今年5月份所管紳帝大廈的收費率竟達到了100%，我想這個數(shù)字在重慶乃至全國也是首屈一指的，并且該公司在2002年實現(xiàn)扭虧為盈，在目前大多數(shù)物管企業(yè)虧損運作的情況下，能取得這樣的成績是值得驕傲的。這個將所有物管企業(yè)認為最頭痛的收費難問題處理的較好的物管企業(yè)就是：重慶紳帝物業(yè)管理有限公司。重慶紳帝物業(yè)管理有限公司成立于1997年，是重慶市的一級物業(yè)管理獨立法人企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位、重慶市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。公司自成立以來，一直秉承“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，在“服務(wù)創(chuàng)品牌、管理增效益”的質(zhì)量方針的指導(dǎo)下真誠地為廣大業(yè)主服務(wù)，深受業(yè)主好評。2001年公司被評為“重慶市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”；公司受托物業(yè)“帝豪名都”被評為“2001年度重慶市物業(yè)管理示范大廈”、“2001年度高新區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”；公司所管理的陳家坪機電市場是重慶市目前面積最大，管理最規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量最好的專業(yè)機電市場。為不斷提高服務(wù)質(zhì)量并與國際接軌，2002年10月公司通過了ISO9001：2000質(zhì)量體系認證。紳帝始終堅持“全心全意全為”的經(jīng)營理念，內(nèi)強素質(zhì)、外樹形象，增強實力，拓展規(guī)模，以更熱情、更貼金生活的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)奉獻給每一位業(yè)主。紳帝以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，贏得了業(yè)主良好的口碑。
