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住宅小區物業管理的實施
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:948 ℃

一、物業管理的性質、內容及發展方向。 物業管理是以管理房、小區設施和環境,為集團、為居民提供多項服務的一門新型的、綜合性的服務行業,其經營性質屬第三產業。它的主要經營內容是:房產 的管理、維修、保養;轄區的環境衛生、環境美化及管理;轄區的道路養護;通

一、物業管理的性質、內容及發展方向。

物業管理是以管理房、小區設施和環境,為集團、為居民提供多項服務的一門新型的、綜合性的服務行業,其經營性質屬第三產業。它的主要經營內容是:房產 的管理、維修、保養;轄區的環境衛生、環境美化及管理;轄區的道路養護;通訊、供水、供電等市政設施的管理;轄區的消防、治安體系的建立及管理,還可以為居民提供各種信息服務,代辦各類證件、手續,開展上門服務、夜間服務、節假日服務、特殊服務等,有條件的還可以開辦托幼托兒、家庭教育等的服務及管理。總之、物業管理是實行全方位、 一條龍 為社區提供多功能、多項目的優質、高效的服務。它的發展方向將是:改變目前一切由政府和企業投資包辦的行政管理型為服務經營型,使小區管理走上市場經濟的軌道。

二、物業管理的特點。

物業管理具有社會化、專業化兩大特點。社會化是指物業管理既抓社區的公益事業,又管居民的實事;既有瑣碎的日常服務,又有較高層次的管理,點多面廣。 因此,要求物業管理首先必須得到居民的認可、信任,具有穩定的隊伍,熟悉每個街區,每個住戶,從而更好地滿足居民的各種要求。專業化是指所管理服務的內容 專業性較強,要求管理人員業務要精通,各種專業人員要齊備,能迅速、正確地解決各種問題,并能做到合理收費,真正為居民排憂解難,服務周到。總之,朗好的 信譽是物業管理賴以生存的條件。

三、物業管理的經營模式及經營者。

黨的十四大三中全會確定了發展社會主義市場經濟的基本框架,物業管理是一個新興的行業,舊的框框少,在市場經濟條件下,必須有較高的起點,良好的運行 機制。所以,物業管理的經營模式必須是獨立經營、自負盈虧。經營者必須具備獨 立法人的資格,國有、集體、私營企業和 三資 企業都可以參與。通過合法經營,競爭優勝業劣汰,促進它的提高與發展。由于不少地區的物業管理處在起步階段,配套的法規、政策尚未健全,管理水平不高,新建小區的物業管理,在投入使用初期,可以交由房地產開發企業經營。因為開發者熟悉小區建設情況,各類圖紙檔案齊全,與住戶已建立了一定的聯系。加上小區收尾工程、配套工程在小區基本建成后還要繼續進行,因此,開發者利用其雄厚的資金及其他優勢,可以更好地、更方便地為居民提供優質服務。

我國在城市的舊區,由于歷史原因,配套設施不全,違章建筑多,面臨著管理、改造兩大任務。房管部門經過幾十年的發展,已具有相當的規模,管理水平、人員素質、服務質量都有了提高,但由于舊體制的制約,不少地方的房管部門業務范圍比較單一,在市場經濟大潮中舉步維艱。當前如何發展房管事業?一是要轉變職能、機制,深化改革,變單一的管理為全方位的經營和物管理,尋找市場、占領市場,自我發展;二是要更好地運用政策,更寬地開拓業務范圍,做到房業為主,全面發展,從而在舊城物業管理方面發揮更大的作用。

四、物業管理與居委會、公安及有關部門之間的關系。

物業管理公司是獨立的具有法人地位的企業,是小區物質文明建設的主要實施者,居委會是城市最基層的組織。物業管理的出現,有笪居委會從日常眾多的煩雜 事務中解脫出來,即是將居委會原來從事的一部分業務,交由物業管理來實施,這樣可以使居委會在儀器精力抓好宣傳黨和政府的政策,管好計劃生育,辦好文化站,調解民事糾紛,搞好民主選舉,抓好精神文明建設 同時,對物業管理也可實行有效監督,協助專業隊伍提高小區管理水平。

目前社會治安形勢比較嚴峻,而公安部門的警力、經費又普遍不足,小區管理機構可以在公安部門的領導下,組建小區的治安聯防體系,負責小區的治安管理, 處理突發事件,從而有效地保證小區的安全,解除居民的后顧之憂。

物業管理與供水、供電、環衛等行業的關系,可以借鑒目前我國一些較大企業 自辦家屬院的管理辦法,行業部門對小區實行總電表、總水表控制;小區內部物業管理部門可以在有關部門的指導下,遵照城市有關法規,建立小區的各項體系。這 樣居民辦手續、交費、修理等就可以就近找物業管理部門解決;而一些專業性較強的行業,可以彩合作經營的辦法來經營。總之,物業管理的實施可以使目前的條、 塊管理,變為綜合性管理與服務,可以說,物業管理是聯系小區與各部門的橋梁、紐帶。

五、發展物業管理的外部環境。

物業管理是一個新興的、建設現代化城市必不可少的行業。它的問世、發展需要眾多的外部條件:首先必須得到人們的認識、了解。要加強輿論的宣傳,引導全 社會和更多的人能全面、正確地認識它、利用它。第二,目前社會主義市場經濟體制尚未完全形成,在新舊體制交替下,各種關系較為復雜,要使物業管理能迅速發 展,就必須理順各種關系,使職能、職責、分工明確,減少管理層次,以笪物業管理的健康發展。第三,盡快建立物業管理的有關法規及收費、納稅辦法,使物業管 理有章可循、有法可依,從而使物業管理能走上規范化、法制化的軌道。

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