本文針對(duì)物業(yè)管理公司的虧損問題進(jìn)行探討，對(duì)于物業(yè)管理為何會(huì)虧損，怎樣解救進(jìn)行解答。
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的一條重要途徑，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展起著重要作用。物業(yè)管理作為一種“朝陽”產(chǎn)業(yè)，在迎合城市居民的居住需求和住宅產(chǎn)業(yè)化方面，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
而物業(yè)管理作為一種勞動(dòng)密集型企業(yè)，屬于微利行業(yè)，當(dāng)前，在銀川市尚無一家物業(yè)管理企業(yè)盈利，同時(shí)西部地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)基本上處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。無法建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，物業(yè)管理企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)管理模式，在住宅區(qū)的物業(yè)管理中，虧損現(xiàn)象更為嚴(yán)重。
物業(yè)企業(yè)的虧損經(jīng)營(yíng)違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)運(yùn)行規(guī)律，這種狀態(tài)長(zhǎng)期持續(xù)下去將嚴(yán)重阻礙物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，將物業(yè)管理作為“朝陽”產(chǎn)業(yè)來培育，必須解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損問題。
一、物業(yè)管理虧損的原因
(一)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化新體制雖然已初步確立，但發(fā)展緩慢，企業(yè)規(guī)模小、效益差、管理水平低。
在銀川市絕大部分物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建，物業(yè)管理企業(yè)仍屬于開發(fā)企業(yè)的子公司，停留在誰開發(fā)誰管理的舊有管理模式上。同時(shí)，各物業(yè)管理企業(yè)出于其母公司的制約或觀念的守舊，沒有擴(kuò)大自己管理規(guī)模的意識(shí)。這樣物業(yè)管理市場(chǎng)就難以形成，物業(yè)管理企業(yè)形不成規(guī)模效益，人員、設(shè)備等企業(yè)資源存在浪費(fèi)現(xiàn)象，企業(yè)效益較低，形成經(jīng)營(yíng)性虧損。
受傳統(tǒng)觀念的影響，物業(yè)管理企業(yè)或單位所配備的人員素質(zhì)較低，缺乏掌握現(xiàn)代管理科學(xué)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，致使物業(yè)管理企業(yè)不能拓寬市場(chǎng)，發(fā)揮不出人的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)只能停留在就物業(yè)管物業(yè)的基礎(chǔ)上，不能發(fā)揮業(yè)主這個(gè)潛在的商業(yè)市場(chǎng)和“客戶資源”。同時(shí)企業(yè)內(nèi)部管理上也存在問題，服務(wù)不到位，影響了服務(wù)費(fèi)用的收繳，造成人力、物力資源的浪費(fèi)，加大了物業(yè)管理成本。
銀川市共有物業(yè)管理單位102家，有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)75家，真正實(shí)行“獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧”的物業(yè)管理企業(yè)屈指可數(shù)，其余均為房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司或內(nèi)設(shè)科室。根據(jù)各物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，集中管理面積在30萬平方米左右的普通住宅物業(yè)才能持平或?qū)崿F(xiàn)微利。目前銀川市共有住宅近 1400萬平方米，其中管理面積在30萬平方米以上的只有10家，也就是說有條件實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)很少。
(二)政府及社會(huì)各界沒有為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良性發(fā)展空間。
物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格機(jī)制不合理。物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)行業(yè)，受傳統(tǒng)體制的影響其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍實(shí)行政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，而政府價(jià)格主管部門在制訂價(jià)格時(shí)考慮物業(yè)管理基本情況、物業(yè)管理的服務(wù)水平并不多，往往出于穩(wěn)定社會(huì)秩序或其他考慮，一般對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定的很低，物業(yè)管理服務(wù)的付出與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在差異，企業(yè)利益得不到保證，各企業(yè)為了使盈虧平衡就只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成一個(gè)費(fèi)用收支的惡性循環(huán)。
而大部分有關(guān)物業(yè)管理的媒體報(bào)道只關(guān)心的是企業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何、投訴解決如何等問題，很少從服務(wù)價(jià)值和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的角度去關(guān)心物業(yè)管理，這樣片面引導(dǎo)的結(jié)果就是給物業(yè)管理造成不良的社會(huì)氛圍，制約了行業(yè)的健康有序發(fā)展。從業(yè)主角度講，表面上一時(shí)期內(nèi)減少了開支負(fù)擔(dān)，實(shí)際影響了業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
其他行業(yè)管理部門在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理時(shí)支持太少，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任過多。在物業(yè)發(fā)展過程中，很多業(yè)主和媒體工作者及行政管理工作者認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該對(duì)住宅區(qū)的公共事務(wù)全權(quán)負(fù)責(zé)，不切實(shí)際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，把社會(huì)治安、環(huán)境治理、鄰里糾紛等全部加到物業(yè)管理企業(yè)頭上。住宅區(qū)業(yè)主動(dòng)輒就以拒交物業(yè)管理費(fèi)或向行政管理部門投訴來施加壓力，而部分行政管理部門由于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)不了解或?yàn)榱讼⑹聦幦耍瑢⒇?zé)任全部推向物業(yè)管理企業(yè)一方。
行業(yè)管理部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的制約關(guān)系也無法得到根本改變，多家、多頭、多口管理的現(xiàn)象十分普遍，這就勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)不合理地承擔(dān)過多責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)，它不是公安、民政、街道居委會(huì)，而是一個(gè)從事物業(yè)相關(guān)服務(wù)的企業(yè)，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)只要收了錢，就應(yīng)對(duì)業(yè)主或使用人的一切損失(包括人身傷害和財(cái)產(chǎn)損毀，丟失)承擔(dān)責(zé)任的觀點(diǎn)是不正確的。但物業(yè)管理的母公司為了維護(hù)企業(yè)形象，提高銷售率便要求其委曲求全、息事寧人。這樣完全違背了企業(yè)的運(yùn)作方式，致使企業(yè)形成政策性虧損。
(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率低
住宅小區(qū)居民和業(yè)主的思想還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在住房消費(fèi)上花錢買服務(wù)的觀念還未建立起來，有些業(yè)主不清楚物業(yè)運(yùn)行的全貌、管理工作負(fù)荷和費(fèi)用開支范圍，日常進(jìn)出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直覺做出簡(jiǎn)單判斷，認(rèn)為物值不符。
還有物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，房地產(chǎn)開發(fā)階段遺留問題未解決等因素，再加上物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊關(guān)系，使得業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上;這些因素造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，而現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)、規(guī)章對(duì)于欠繳物業(yè)管理服務(wù)的行為沒有一定的約束力，物業(yè)管理的特殊性使物業(yè)管理企業(yè)不能采取停止服務(wù)等方式解決欠費(fèi)問題，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來進(jìn)一步的虧損。
(四)住宅區(qū)公共設(shè)施與市政公共設(shè)施界線不清
沒有統(tǒng)一的關(guān)于市政公共設(shè)施與住宅公共設(shè)施界線區(qū)分的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，由于管理界線不清，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)著過多的市政公共設(shè)施的維護(hù)、管理和壟斷行業(yè)的部分維護(hù)責(zé)任，如樓內(nèi)供暖管道、上水管道等維護(hù)，在某種程度上物業(yè)管理扮演了為政府分憂、為百姓解難的角色。
其次物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了部分公用部門的收費(fèi)任務(wù)，基于目前公用事業(yè)的壟斷性，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳電、垃圾等費(fèi)用并毫無代價(jià)地承擔(dān)了收費(fèi)責(zé)任，不僅如此，拒交、欠交現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)不得不為住戶付大量的費(fèi)用，由于傳統(tǒng)觀念的影響和現(xiàn)實(shí)利益的驅(qū)動(dòng)，長(zhǎng)期以來，物業(yè)管理一直被視為行政管理的延伸，開發(fā)建設(shè)的輔助，錯(cuò)誤的社會(huì)定位必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)以追求利益最大化為目標(biāo)的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。
