為進(jìn)一步規(guī)范廣大業(yè)主在物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)中的行為，維護(hù)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，本市有關(guān)部門按照《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》并結(jié)合本市實(shí)際，對(duì)原《業(yè)主公約》進(jìn)行了修訂，于昨日推出《臨時(shí)管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》示范文本。
新修訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》示范文本對(duì)處理相鄰關(guān)系、物業(yè)的安全使用、裝飾裝修、改變房屋用途以及業(yè)主的共同利益、違反《管理規(guī)約》應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)都依法作出約定。
據(jù)市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，《臨時(shí)管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》的區(qū)別主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的不同階段。在前期物業(yè)管理階段，即業(yè)主大會(huì)成立前，小區(qū)的《管理規(guī)約》叫《臨時(shí)管理規(guī)約》。按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，購(gòu)房人在購(gòu)買新建商品房時(shí)，需要對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提供的《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》進(jìn)行書面確認(rèn)，購(gòu)房人(業(yè)主)在簽訂了確認(rèn)書后，應(yīng)受其約束。在組建業(yè)主大會(huì)時(shí)，需要對(duì)《臨時(shí)管理規(guī)約》進(jìn)行修訂，修訂后稱為《管理規(guī)約》。
對(duì)一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)論是《臨時(shí)管理規(guī)約》還是《管理規(guī)約》都應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)以及違反《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。因此《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》如同小區(qū)的公共契約，對(duì)全體業(yè)主(物業(yè)使用人)具有約束力。每個(gè)業(yè)主和物業(yè)使用人均需自覺(jué)遵守。
《臨時(shí)管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》主要包括十方面內(nèi)容：(一)明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。為對(duì)接《物權(quán)法》，同時(shí)也為解決實(shí)際問(wèn)題，《管理規(guī)約》特別強(qiáng)調(diào)，業(yè)主、物業(yè)使用人按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。(二)鄰里相處遵守的原則。《管理規(guī)約》明確規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。(三)房屋使用用途不得隨意改變。《管理規(guī)約》明確規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得違反法律、法規(guī)以及本《管理規(guī)約》的規(guī)定改變房屋使用用途。業(yè)主確需改變房屋設(shè)計(jì)用途的，除遵守法律、法規(guī)外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并將有關(guān)部門審批的資料報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)留存。(四)使用物業(yè)要守規(guī)，做到既合理又合法。業(yè)主或物業(yè)使用人不得隨意拆改房屋結(jié)構(gòu)，損壞和改變房屋外貌；不得擅自在外墻安裝護(hù)欄、空調(diào)、遮陽(yáng)罩、招牌或者其他伸出物、懸掛物等；不得占用共用部位和消防通道，損壞共用的設(shè)施、設(shè)備等。當(dāng)物業(yè)的專有部分出現(xiàn)影響他人正常使用的情況時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，消除隱患。同時(shí)還規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，所需費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。(五)裝飾裝修房屋辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，遵守裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。施工期間應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少或避免施工過(guò)程中對(duì)相鄰業(yè)主或物業(yè)使用人日常生活造成的影響，超出規(guī)定的裝修時(shí)間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生噪聲嚴(yán)重的施工。(六)規(guī)范業(yè)主行為，遵守小區(qū)規(guī)定。《管理規(guī)約》規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)使用人要文明飼養(yǎng)寵物、文明祭奠、定時(shí)定點(diǎn)燃放鞭炮、主動(dòng)維護(hù)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。停放車輛應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)規(guī)定，不得占用消防通道、道路及碾壓綠地。(七)提高業(yè)主素質(zhì)、愛(ài)我美麗家園。在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)杜絕下列行為的發(fā)生：1、隨意堆放雜物、高空拋物；2、私自侵占、毀壞綠地、改變綠地原有規(guī)劃設(shè)計(jì)；3、隨地吐痰、丟棄煙頭、紙屑和垃圾；4、亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；5、聚眾喧鬧、噪音擾民等危害公共利益或者其他不道德行為。(八)物業(yè)出讓前，需結(jié)清相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極督促欠費(fèi)業(yè)主履行交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主在出讓物業(yè)前應(yīng)結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。(九)強(qiáng)化了業(yè)主的共同利益。《管理規(guī)約》約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。任何業(yè)主不得拖欠、延期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督《管理規(guī)約》的實(shí)施。當(dāng)物業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)違反《管理規(guī)約》的行為時(shí)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)和《管理規(guī)約》，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。(十)對(duì)業(yè)主的違約行為進(jìn)行了約定。1、業(yè)主和物業(yè)使用人因物業(yè)管理相關(guān)事宜發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可以自行協(xié)調(diào)解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)調(diào)解；也可以向人民法院提起訴訟。2、違反《管理規(guī)約》或者有關(guān)法律法規(guī)造成其他業(yè)主人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。3、物業(yè)使用人違反《管理規(guī)約》的，責(zé)任人承擔(dān)連帶責(zé)任。
