什么是物業(yè)管理？
物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。
物業(yè)管理企業(yè)的基本類型
物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：
一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。
二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃。
三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。
四、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。
五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。
從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來看，分為三大類：
一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會(huì)上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。
二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費(fèi)。這類公司人員少、素質(zhì)高。
三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。
從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：
一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開的。
二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。
何為物管維修基金？
物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的1-2%收取物管維修基金。
何為物業(yè)管理委員會(huì)？
物業(yè)管理委員會(huì)又稱業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會(huì)是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的30%。
何為物業(yè)管理公約？
物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件，它一般由管委會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會(huì)上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主
是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。
業(yè)主大會(huì)
是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
·業(yè)主委員會(huì)
是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會(huì)確定的人員組成，業(yè)主委員會(huì)主任由業(yè)主擔(dān)任。
