拒交物業(yè)管理費(fèi)該如何處理呢?本文通過分析物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系：購房者與開發(fā)者、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系進(jìn)行分析。
嚴(yán)格地從法律關(guān)系上說，開發(fā)商與購房者之間是房屋買賣合同的法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)入(購房者)之間是物業(yè)管理合同的法律關(guān)系，物業(yè)管理費(fèi)的問題屬于第二個(gè)法律關(guān)系的內(nèi)容，開發(fā)商在賣房時(shí)可以不涉及有關(guān)物業(yè)管理會(huì)同的內(nèi)容，這并不是開發(fā)商的合同義務(wù)。但由于房屋是一種特殊的消費(fèi)品，房屋價(jià)值的保持有賴于物業(yè)的管理，物業(yè)管理費(fèi)的交付即成了伴隨物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是一項(xiàng)長期的義務(wù)。因此，房屋買賣合同與物業(yè)管理合同雖然不是一個(gè)合同，但卻是有前后聯(lián)系的合同。
為了使開發(fā)商連在訂立前一個(gè)房屋買賣合同時(shí)披露有關(guān)后一個(gè)物業(yè)管理合同的內(nèi)容，以保證購房者對(duì)其所購的標(biāo)的有充分的了解，房地產(chǎn)領(lǐng)域所采用的是公約的形式，即通過約束三方當(dāng)事人的物業(yè)管理公約來約束開發(fā)商在物業(yè)管理公約中闡明物業(yè)管理的收費(fèi)問題。同樣，由于物業(yè)管理公約的起草一般只有開發(fā)商與物業(yè)管理公司參加，分散的小業(yè)主在開始人住時(shí)不可能參加公約的起草，為此，北京市的房屋管理部門要求居住小區(qū)的物業(yè)管理公約要在預(yù)售或出售房屋前經(jīng)過政府有關(guān)部門的核準(zhǔn)，這種政府的參與實(shí)際上是防止偏袒一方的現(xiàn)象出現(xiàn)，以達(dá)到各方的利益平衡，保護(hù)天機(jī)會(huì)表達(dá)自己意思的購房消費(fèi)者。消費(fèi)者在買房前可在開發(fā)商、中介商處看到所購房屋的物業(yè)管理公約，或者到市物業(yè)小區(qū)管理辦公室查閱經(jīng)核準(zhǔn)備案的物業(yè)管理公約，這樣可以杜絕“物業(yè)陷阱”的出現(xiàn)。
由于物業(yè)建設(shè)中存在的缺陷，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人將不滿發(fā)泄在物業(yè)管理公司的身上而拒交物業(yè)管理費(fèi)。如位于北京東二環(huán)的東環(huán)廣場首期內(nèi)銷房由于設(shè)計(jì)不到位，沒有預(yù)埋對(duì)講系統(tǒng)所需的線路，所以在入住后只能勉強(qiáng)的以明線強(qiáng)行從樓道通過，影響了該樓總體美觀。而且該樓沒有熱水管道供應(yīng)系統(tǒng)及復(fù)式樓的樓梯方向設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，使得該摟的小業(yè)主在八注時(shí)幾乎要對(duì)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)做一番修改，這樣必然導(dǎo)致各產(chǎn)權(quán)人諸多的不滿。許多實(shí)例表明，小區(qū)建設(shè)中存在的種種缺陷、諸如工程設(shè)計(jì)的缺陷、工程質(zhì)量不能保證等，往往使物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人將對(duì)小區(qū)的不滿全部發(fā)泄到物業(yè)管理公司身上，給后期管理造成困難。
這方面的問題可以通過物業(yè)管理的早期介入得到解決。物業(yè)管理的早期介入指物業(yè)管理公司的主要負(fù)責(zé)人及主要技術(shù)人員在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段，即可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段就參與決策，從物業(yè)運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的功能規(guī)劃、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供意見。這樣做一方面可以避免日后物業(yè)管理混亂，另一方面可以為以后物業(yè)管理的全面實(shí)施做準(zhǔn)備。
從產(chǎn)權(quán)人一方來說，產(chǎn)權(quán)人因建設(shè)中的問題而拒交物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系，這種混淆與目前我國物業(yè)管理公司多為開發(fā)商酌附屬公司的情況是分不開的，這種開發(fā)商與管理者責(zé)權(quán)不分的狀態(tài)在客觀上會(huì)導(dǎo)致小業(yè)主混淆兩者的關(guān)系。香港、新加坡及西方發(fā)達(dá)國家的主要物業(yè)群的管理一般均由獨(dú)立于開發(fā)商的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這樣一方面有利于處理好開發(fā)商、物業(yè)管理公司及小業(yè)主之間的關(guān)系，另一方面，實(shí)踐證明獨(dú)立的物業(yè)管理公司提供的專業(yè)管理可以在一定程度上避免小業(yè)主混淆開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系，減少因開發(fā)商的原因而柜交物業(yè)管理費(fèi)的情況發(fā)生
