現(xiàn)階段我國(guó)建筑市場(chǎng)的狀況是供大于求，所謂供，主要是施工企業(yè)(承包商)，其它還有勘察設(shè)計(jì)單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等等;求就是建設(shè)項(xiàng)目的投資者(也稱(chēng)為建設(shè)單位或業(yè)主)。除了某些特殊的工程項(xiàng)目外，基本上是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)。也就是說(shuō)，業(yè)主可以有很大的選擇余地，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中占據(jù)比較有利的地位。但是，業(yè)主有一個(gè)很大的不利因素，對(duì)于建筑市場(chǎng)的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如施工企業(yè)(承包商)全面、詳細(xì)，也就是所謂的信息不對(duì)稱(chēng)。當(dāng)然，這可以通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員，或者委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)等方法來(lái)彌補(bǔ)。
而施工企業(yè)(承包商)正是要憑借自己的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用自己掌握的技術(shù)和信息，與業(yè)主周旋較量，努力為自己爭(zhēng)取最有利的合同地位和最大的利潤(rùn)。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)，本文僅討論建設(shè)項(xiàng)目施工階段發(fā)包的有關(guān)問(wèn)題和對(duì)策。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，以及業(yè)主的根本利益，絕大多數(shù)工程項(xiàng)目都要實(shí)行招標(biāo)發(fā)包。它是業(yè)主選擇承包商的最佳方式之一。招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。此外，還有邀請(qǐng)議標(biāo)，但是這不屬于法定的招標(biāo)行為。
招標(biāo)工作的主要程序?yàn)椋?/p>
發(fā)布招標(biāo)公告(或邀請(qǐng))→編制招標(biāo)文件→組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑→開(kāi)標(biāo)→評(píng)標(biāo)→選擇中標(biāo)人簽訂施工承包合同
招標(biāo)發(fā)包工作要按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、七部委聯(lián)合頒發(fā)的《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，以及各省、市、地的有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。筆者想就其中的某些具體問(wèn)題逐一論述。
一、 發(fā)布招標(biāo)公告：
業(yè)主可以通過(guò)公眾傳媒，如報(bào)紙、專(zhuān)業(yè)期刊、信息網(wǎng)絡(luò)等向不特定的施工承包商發(fā)布工程招標(biāo)信息。如果是邀請(qǐng)招標(biāo)，則向經(jīng)過(guò)選擇的承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)信，要注意不得少于三家。
業(yè)主應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的施工技術(shù)要求和難度，以及自身的情況確定對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)要求，不宜提出過(guò)高的要求，以免限制那些中小承包商投標(biāo)，造成報(bào)價(jià)抬高。
在選擇投標(biāo)單位時(shí)，可以考慮那些目前在建項(xiàng)目不多，施工任務(wù)不飽滿(mǎn)的承包商，以及初次進(jìn)入本地、急于開(kāi)拓新的建筑市場(chǎng)、樹(shù)立企業(yè)形象的承包商。這樣，降低投標(biāo)報(bào)價(jià)的可能性會(huì)大一些。但是要特別注意考察他們的履約能力和保證措施，并且在承包合同中安排相應(yīng)的擔(dān)保條款。
二、 編制招標(biāo)文件：
招標(biāo)文件一般包括工程情況綜合說(shuō)明、招標(biāo)范圍和要求、設(shè)計(jì)文件和圖紙、主要合同條款、評(píng)標(biāo)辦法等主要內(nèi)容。除了常規(guī)內(nèi)容，業(yè)主在編制招標(biāo)文件時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)考慮確定和解決以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。
(一)、發(fā)包形式：
業(yè)主首先要考慮是與一個(gè)承包商簽訂總的施工承包合同，還是將部分專(zhuān)業(yè)工程劃出，分別與各個(gè)專(zhuān)業(yè)承包商簽訂合同。
如果一個(gè)投資項(xiàng)目很大，其中有許多復(fù)雜的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目，而自己的專(zhuān)業(yè)管理能力又不夠強(qiáng)，則應(yīng)該考慮選擇總承包的形式。這樣做，可能會(huì)使總投資難以壓下來(lái)，但是可以避免各專(zhuān)業(yè)之間協(xié)調(diào)配合不當(dāng)，造成返工浪費(fèi)，工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)。
反之，若專(zhuān)業(yè)不多，且多為常規(guī)項(xiàng)目，則可以考慮由業(yè)主直接與各專(zhuān)業(yè)承包商簽訂分包合同。這樣有利于業(yè)主控制總投資。也還可以考慮以補(bǔ)償給主要承包商一筆管理費(fèi)的形式，將協(xié)調(diào)配合的責(zé)任轉(zhuǎn)移給主要承包商。
業(yè)主在需要對(duì)大型工程項(xiàng)目劃分標(biāo)段時(shí)要注意，標(biāo)段劃分不宜太小，這樣會(huì)增加業(yè)主的管理成本。標(biāo)段大小應(yīng)與承包商大小成正相關(guān)的關(guān)系。
(二)、合同價(jià)格形式：
業(yè)主其次要考慮承包價(jià)格的確定方式，根據(jù)招標(biāo)工程的特點(diǎn)，一般常采用固定合同總價(jià)、固定合同單價(jià)、可調(diào)合同價(jià)等三種價(jià)格形式。
一般來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目的施工周期不太長(zhǎng)，施工圖紙?jiān)敿?xì)齊全，預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更比較少，可以選擇固定合同總價(jià)的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資。此時(shí)要特別注意控制不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的確定和使用。
如果項(xiàng)目的設(shè)計(jì)深度不夠，工程量可能會(huì)有比較大的出入，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)許多設(shè)計(jì)變更，就應(yīng)該選擇固定合同單價(jià)的形式。此時(shí)要注意如果工程量變化太大，就可能需要改變施工方法，從而引起單價(jià)比較大的變化，也就有可能需要重新調(diào)整合同單價(jià)。
如果預(yù)計(jì)在項(xiàng)目施工周期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)物價(jià)，特別是建筑材料和安裝設(shè)備較大幅度的漲跌，則只能采用可調(diào)合同價(jià)的形式。因?yàn)椋瑵q幅太大，承包商將不能承受，致使其在施工過(guò)程中偷工減料，致使建筑質(zhì)量低劣，使用安全得不到保證。或者拖延工期，使建設(shè)項(xiàng)目不能如期建成投入使用，以此來(lái)迫使業(yè)主追加合同價(jià)款;跌幅太大，承包商將獲得太多的超額利潤(rùn)，業(yè)主不愿意接受。此時(shí)，也可以采用固定合同價(jià)加調(diào)價(jià)指數(shù)的形式。
(三)、保函或保證金的應(yīng)用：
保函或保證金是為了保證投標(biāo)人能夠認(rèn)真投標(biāo)和忠實(shí)履行合同而設(shè)置的保證措施，業(yè)主應(yīng)該很好地加以利用。比較常用的有投標(biāo)保函(或保證金)、履約保函(或保證金)、質(zhì)量擔(dān)保保函(或保證金)、材料設(shè)備供應(yīng)保函(或保證金)等。業(yè)主要注意它們的使用時(shí)段和前后銜接呼應(yīng)關(guān)系。
當(dāng)然，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承包商也有權(quán)利要求業(yè)主提供相應(yīng)的工程款支付擔(dān)保。
由于現(xiàn)時(shí)建筑市場(chǎng)的管理還不夠規(guī)范和完善，設(shè)置一定數(shù)額的投標(biāo)保證金，可以起到限制某些同時(shí)以幾家承包商公司名義來(lái)參加投標(biāo)的包工頭，以防止串標(biāo);也可以減少承包商投標(biāo)的盲目性和隨意性，使其不能隨便反悔，從而保障招投標(biāo)工作的連續(xù)性和嚴(yán)肅性。
但是，業(yè)主也要注意，大量的或者高額的保函或保證金的使用，將會(huì)提高承包商的投標(biāo)門(mén)檻，對(duì)承包商造成很大的資金壓力，從而限制了許多中小承包商的投標(biāo)，也就有可能抬高發(fā)包的價(jià)格。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項(xiàng)目的性質(zhì)，例如是否超高、超大型建筑，工期要求緊迫，大量采用新技術(shù)、新工藝、新材料，自身的資金情況等因素，確定如何設(shè)置各種保函或保證金。
還要注意，保函或保證金一般可以相互替代，但嚴(yán)格地說(shuō)，兩者的性質(zhì)是完全不同的。保函是由擔(dān)保銀行應(yīng)承包商的要求對(duì)業(yè)主出具的付款保證書(shū)，當(dāng)在施工合同實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時(shí)，擔(dān)保銀行根據(jù)業(yè)主的請(qǐng)求，無(wú)條件地把合同規(guī)定的資金打入業(yè)主的銀行帳戶(hù)。在此之前是沒(méi)有資金往來(lái)的;保證金則是由承包商將業(yè)主規(guī)定的資金打入業(yè)主指定的銀行帳戶(hù)，當(dāng)在施工合同實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時(shí)，業(yè)主即可扣除相應(yīng)的保證金。
