近年來，市民人均居住面積越來越寬敞，但隨著私家車擁有量不斷上升，停車面積卻越來越狹小。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，本市舊小區(qū)停車每年的遞增速度為10％至15％，停車庫(kù)的建設(shè)速度遠(yuǎn)跟不上私家車上升量。由于供求不平衡，使得停車矛盾日益突出，在物業(yè)管理糾紛中，停車糾紛居高不下，大多反映在權(quán)屬爭(zhēng)議、損壞糾紛、失竊賠償、收益歸屬、泊位保管等方面。
權(quán)屬爭(zhēng)議篇 擁有所有權(quán)才有收益權(quán)
幾年前，某開發(fā)商在本市投資建造了一個(gè)中等規(guī)模的商品房住宅小區(qū)，同時(shí)還建造了一個(gè)地下車庫(kù)。某物業(yè)公司接管這個(gè)小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擁有的私家車越來越多，為了規(guī)范管理，方便業(yè)主停車，便出資對(duì)這個(gè)地下車庫(kù)做了修建，之后，有償出租給了小區(qū)業(yè)主。有車的業(yè)主們很高興，但開發(fā)商得知后怎么也高興不起來，覺得自己成了“冤大頭”，買了“炮仗”給人家放。開發(fā)商經(jīng)多次與物業(yè)公司交涉無(wú)效，于是將其訴至法院，要求拆除車位、恢復(fù)地下車庫(kù)原狀。
法院經(jīng)過審理后，對(duì)開發(fā)商狀告物業(yè)公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案作出一審判決，認(rèn)定被告的行為未構(gòu)成侵權(quán)，駁回原告訴請(qǐng)。
■評(píng)析：上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師認(rèn)為，開發(fā)商投資興建了地下車庫(kù)，享有收取利益的權(quán)利，但不等于就擁有了車庫(kù)的所有權(quán)。根據(jù)本市有關(guān)民防工程使用的相關(guān)政策，地下車庫(kù)作為民防工程的，投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得其所有權(quán)，即開發(fā)商必須依法定程序取得車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證，才能依法享有。但從本案來看，開發(fā)商并未按有關(guān)規(guī)定取得該車庫(kù)的所有權(quán)。在法律上，所有權(quán)是完整的物權(quán)，權(quán)利人可以享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；而收益權(quán)從法律上而言僅屬于限制物權(quán)，所以，開發(fā)商僅作為收益權(quán)人對(duì)物業(yè)公司修建地下車庫(kù)的行為要求承擔(dān)“侵權(quán)”責(zé)任，是不符合主體資格的，也缺乏法律依據(jù)。
同時(shí)，由于地下車庫(kù)經(jīng)修建后，已有償租賃給了小區(qū)業(yè)主。因此，若按開發(fā)商要求，將車庫(kù)予以拆除、恢復(fù)原狀，勢(shì)必會(huì)損害眾多業(yè)主的利益，影響小區(qū)的正常生活秩序。法院正是基于這兩點(diǎn)理由，才作出了上述判決。
損壞糾紛篇 損壞擴(kuò)大部分不予賠償
杜某系本市某小區(qū)地下車庫(kù)三個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)人。某日晚，他開車回家發(fā)現(xiàn)自己其中一個(gè)車位被另一位業(yè)主的車占用，杜某即把車橫放在自家車位前的公共車道上。第二天，杜某發(fā)現(xiàn)自己的車被擅自拖離過，導(dǎo)致車輛損壞。為防止自己車位再次被占，他干脆將車橫放在這三個(gè)車位前面的公共車道上，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年。杜某認(rèn)為車位被占是物業(yè)公司未履行職責(zé)，導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到損害，還影響了其出租車位和正常使用，并引起連鎖損失，故訴至法院，要求物業(yè)公司賠償修理費(fèi)46000 余元，交通費(fèi)損失6500 余元，養(yǎng)路費(fèi)7200 余元，公證費(fèi)2000 元及車位未能正常出租損失45600 元。
庭審中，物業(yè)公司向法院提供了案外人占用車位所作的情況說明等證據(jù)，證明杜某違反機(jī)動(dòng)車輛停放管理規(guī)定。占用杜某車位及拖車行為系案外人所為，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)，其損失不應(yīng)有物業(yè)公司承擔(dān)。法院認(rèn)為，杜某的車位被案外人占用以及案外人叫他人擅自進(jìn)入車庫(kù)，將杜某車輛拖離原位，物業(yè)公司未完全盡到管理職責(zé)，應(yīng)對(duì)此負(fù)有一定的賠償責(zé)任。而杜某要求賠償其它訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。法院最后判決物業(yè)公司賠償杜某1000 元。
■評(píng)析：上海美達(dá)律師事務(wù)所李閩律師認(rèn)為，杜某在該小區(qū)擁有三個(gè)停車位，他與物業(yè)公司之間就形成了服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司就有責(zé)任和義務(wù)維持好地下車位的停車秩序。從本案情況看，杜某停在地下車庫(kù)的車被擅自拖離過，導(dǎo)致其車輛損壞，雖然拖車行為系案外人所為，但是，物業(yè)公司對(duì)此確未完全盡到管理職責(zé)，對(duì)杜某車的損壞負(fù)有一定的管理責(zé)任，故法院判處物業(yè)公司賠償杜某人民幣1000 元，這個(gè)判決是正確的，并無(wú)不當(dāng)。杜某因自己車位被占，將車停放在公共車道將近一年，其行為的確違反了機(jī)動(dòng)車停放管理有關(guān)規(guī)定，并且侵害了公共利益，杜某要求賠償車被拖后擴(kuò)大部分的損失，這顯然不符合法律的有關(guān)規(guī)定，最終沒有獲得法院的支持。
失竊賠償篇 疏于防范承擔(dān)20％損失
去年5月，李某以6180 多元的價(jià)格購(gòu)買了一輛燃?xì)庵鷦?dòng)車，他每月向物業(yè)公司繳費(fèi)20元，將助動(dòng)車停放在小區(qū)的車棚內(nèi)。去年11月某日，李某發(fā)現(xiàn)停放在車棚內(nèi)的助動(dòng)車被盜，遂向派出所報(bào)案，后向物業(yè)公司索賠未果，去年年底，他向楊浦法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償助動(dòng)車損失6180 元、牌照費(fèi)3800 元、20天的誤工損失費(fèi)1600 元。
庭審中，物業(yè)公司辯稱，竊賊是毀壞門鎖通過小區(qū)的消防通道將車輛偷出小區(qū)的，致使物業(yè)公司無(wú)法察覺，不同意李某的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的安全負(fù)有管理責(zé)任，行竊者通過消防通道進(jìn)入小區(qū)偷走了李某的助動(dòng)車，系物業(yè)公司疏于防范，致使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)受損，應(yīng)酌情承擔(dān)責(zé)任，據(jù)此判決物業(yè)公司賠償助動(dòng)車被盜的經(jīng)濟(jì)損失1236 元，而李某要求賠償誤工損失的請(qǐng)求，法院不予支持。要求賠償助動(dòng)車牌照損失一節(jié)，因該牌照遺失后李可向發(fā)證機(jī)關(guān)申領(lǐng)，且物業(yè)公司對(duì)此不負(fù)主要責(zé)任，法院駁回了李某賠償牌照損失的訴訟請(qǐng)求。
■評(píng)析：主審該案的楊浦法院左振康法官認(rèn)為，雖然業(yè)主在小區(qū)內(nèi)存放車輛會(huì)向物業(yè)公司交納一定的費(fèi)用，但由于雙方并沒有對(duì)該費(fèi)用是場(chǎng)地租賃費(fèi)還是保管費(fèi)作出約定，故車輛在小區(qū)內(nèi)失竊后，法院一般不會(huì)據(jù)此認(rèn)為物業(yè)公司未盡保管義務(wù)而要承擔(dān)賠償責(zé)任。但是物業(yè)公司應(yīng)對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施是否完好及安全進(jìn)行必要的巡視和檢查，而本案中竊賊正是通過平時(shí)鎖著的消防通道進(jìn)入，這就表明物業(yè)公司對(duì)此疏于管理，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20％的車輛損失費(fèi)。
合同履行篇 對(duì)車位管理合同產(chǎn)生分歧
唐某與某開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，同時(shí)在備忘錄中，開發(fā)商承諾在交房時(shí)向客戶提供一個(gè)地下停車位，使用期限為50年。合同簽訂后，唐某履行了合同約定義務(wù)，但在交房時(shí)，開發(fā)商一直未交付停車位，為此唐某向閔行法院起訴，要求開發(fā)商立即提供合同約定的停車位，賠償經(jīng)濟(jì)損失5100 元。
法庭審理時(shí)，開發(fā)商辯稱自己按約如期向唐某提供了車位，但雙方在簽訂車位管理合同時(shí)產(chǎn)生分歧，系因唐某不愿意簽約而涉訟。房屋交付后，原告唐某并未入住，其損失沒有實(shí)際發(fā)生，所以請(qǐng)求法院駁回其訴請(qǐng)。
法庭查明，雙方在簽訂車位管理合同時(shí)產(chǎn)生分歧，但按約定，若業(yè)主拒不繳納雙方約定的車位管理費(fèi)，則作為對(duì)該車位的使用權(quán)自動(dòng)解除。為此，法院依照《合同法》第六十條第一款、《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第三條之規(guī)定，判決開發(fā)商于本判決生效之日起十日內(nèi)，向唐某提供一個(gè)地下停車位，駁回唐某的其他訴訟請(qǐng)求。
