1、業(yè)主委員會(huì)可以起訴的范圍有哪些?
業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義提起訴訟，那么對提起訴訟案件的范圍有沒有限制?筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)提起訴訟案件的范圍是有一定限制的，具 體有以下二個(gè)方面的限制：
(1)訴訟內(nèi)容限制。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主委員會(huì)是否可以以自己的名義提起訴訟沒有作出規(guī)定，《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)的決定，可以以自己的名義提起訴訟”。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，必須同時(shí)滿足二個(gè)條件：
A、屬于在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的糾紛;
B、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要。關(guān)于前一個(gè)條件，在實(shí)踐中的理解分歧較大，新聞報(bào)道有較多的業(yè)主委員會(huì)就業(yè)主與開發(fā)商購房合同中開發(fā)商違約糾紛提起訴訟，該類訴訟，大多沒有得到法院的支持。關(guān)于第二個(gè)條件，業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，應(yīng)該基于全體業(yè)主的共同權(quán)益，而不是某部分或某個(gè)業(yè)主的利益，例如樓上業(yè)主裝修不當(dāng)，造成樓下業(yè)主漏水、業(yè)主占用樓梯或過道空間造成同一單元其他業(yè)主通行障礙等等，均屬于應(yīng)該個(gè)案起訴的案件，不應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)以自己名義提起訴訟這項(xiàng)制度的目的之一就是便捷訴訟，節(jié)省司法成本，可以個(gè)別提起的訴訟既沒有必要套用這個(gè)程序，業(yè)主委員會(huì)為個(gè)別業(yè)主權(quán)益提起訴訟承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和成本也加重了其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
(2)訴訟對象限制。業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義提起訴訟，但可以向哪些人提起訴訟，或者說哪些人損害了業(yè)主的共同利益，業(yè)主委員會(huì)可以向其提起訴訟對業(yè)主和非業(yè)主使用人損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人利益的，只規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，沒有規(guī)定可以向其提起訴訟，從這條規(guī)定的內(nèi)容分析，業(yè)主委員會(huì)不能向業(yè)主和非業(yè)主使用人提起訴訟，或者說業(yè)主委員會(huì)的訴訟對象是業(yè)主、非業(yè)主使用人以外的其他人。
因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)不具獨(dú)立主體資格，僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表的是全體業(yè)主的利益而不是業(yè)主委員會(huì)的利益，既然是全體業(yè)主的代表，當(dāng)然就不能向作為全體中一員的某一個(gè)業(yè)主提起訴訟。業(yè)主委員會(huì)在訴訟中的非獨(dú)立的訴訟代表人地位，確定了它的訴訟對象不包括業(yè)主。
目前業(yè)主委員會(huì)的這種法律地位及其參與訴訟的現(xiàn)狀，導(dǎo)致住宅小區(qū)或其他非住宅物業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，存在著很多問題。
2、業(yè)主委員會(huì)能起訴業(yè)主嗎?
《條例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的對外職責(zé)為選聘及監(jiān)督物業(yè)公司，配合有關(guān)機(jī)關(guān)做好社會(huì)治安工作，并規(guī)定其不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。這其實(shí)是對業(yè)主委員會(huì)民事主體資格的規(guī)定，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主利益，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，故其行為的效力將及于全體業(yè)主，且業(yè)主委員會(huì)每一委員以業(yè)主委員會(huì)名義所實(shí)施的行為，根據(jù)表見代理的原則，也將由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)責(zé)任。所以，為保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)如果從事了《條例》禁止的行為，其行為將可以被認(rèn)定為無效。
關(guān)于訴訟主體資格，《條例》未做明確規(guī)定，筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主進(jìn)行訴訟，而無需由業(yè)主大會(huì)對每個(gè)個(gè)案單獨(dú)授權(quán)。但是，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)擬作為原告提起訴訟時(shí)，應(yīng)先召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論是否起訴。
另外，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)能否起訴業(yè)主的問題，如上海市的做法是，如果特定業(yè)主違反了業(yè)主公約，損害了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)可以作為原告，以該特定業(yè)主為被告，提起訴訟。筆者認(rèn)為此規(guī)定較合理，但與此相對應(yīng)的，特定業(yè)主亦應(yīng)有權(quán)起訴業(yè)主委員會(huì)。
