摘要：物業(yè)管理小區(qū)業(yè)委會的作用至關(guān)重要，但目前，不少業(yè)委會的作用還沒有很好地發(fā)揮出來，在一定程度上影響了小區(qū)的物業(yè)管理水平。而對業(yè)委會的監(jiān)督問題一直沒有得到妥善解決，建議將業(yè)委會工作納入社區(qū)管理的范疇，通過社區(qū)的力量和優(yōu)勢，改進(jìn)業(yè)委會工作，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理。
在近年來的物業(yè)管理糾紛中，有一部分業(yè)主委員會成員亂用業(yè)主授予的權(quán)利，謀取私利，侵犯廣大業(yè)主權(quán)益的事件發(fā)生。人們在關(guān)注物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時，開始關(guān)注如何規(guī)范和引導(dǎo)業(yè)主委員會正常工作，這有必要成為行業(yè)研究的課題之一。筆者經(jīng)過查閱相關(guān)文件資料及訪問相關(guān)專業(yè)人士，認(rèn)為規(guī)范和引導(dǎo)業(yè)主委員會正常工作，可將業(yè)主委員會納入到社區(qū)管理的范疇之內(nèi)。
一、業(yè)主委員會與社區(qū)的定義
業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自我管理、自我約束的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，其合法地位受國家法律保護(hù)。業(yè)主委員會的宗旨是代表物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自我管理與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。而社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的，具有某種互動關(guān)系的人們所組成的社會生活共同體，實行區(qū)域范圍內(nèi)自我管理、自我教育、自我服務(wù)的自治管理。通過對兩者定義的分析，不難發(fā)現(xiàn)兩者的共同點都是在一定區(qū)域內(nèi)、帶有一定自治性的組織。其不同點在于社區(qū)側(cè)重于管理“人”，而業(yè)主委員會則側(cè)重于管理“物”。
二、業(yè)主委員會的現(xiàn)狀
l. 業(yè)委會難以真正發(fā)揮作用。
這是當(dāng)前絕大多數(shù)城市小區(qū)業(yè)主委員會的普遍現(xiàn)象，依據(jù)對杭州市小區(qū)的不完全統(tǒng)計，在已成立的業(yè)委會中，能夠充分發(fā)揮作用的不足 40 %，相當(dāng)多的業(yè)委會不能或沒有發(fā)揮作用。
2. 業(yè)委會發(fā)揮作用不當(dāng)。
這里所說的業(yè)委會既包括業(yè)委會集體，也指一些業(yè)委會成員。因為業(yè)委會成員的行為往往直接代表和影響業(yè)委會集體的行動與決策。歸納起來，業(yè)委會發(fā)揮作用不當(dāng)通常有以下具體表現(xiàn)：
( 1 )選聘權(quán)運用不規(guī)范。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)委會可代表全體業(yè)主行使對物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)。在實際操作中，業(yè)委會只有在與原物業(yè)管理企業(yè)解除合同后，才可以行使選聘權(quán)，重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。但一些業(yè)委會沒有認(rèn)識到這一點，擅自亂用選聘權(quán)。如某小區(qū)業(yè)委會在沒有同原物業(yè)管理企業(yè)解除合同及與其協(xié)商的情況下，又與其他物業(yè)管理公司簽訂了委托合同，造成了“一女二嫁”、兩個物業(yè)管理公司共管一個小區(qū)的混亂局面。
( 2 )考慮私利較多。業(yè)主委員會個別成員因個人的利益，左右業(yè)主委員會的決定及輿論導(dǎo)向。
( 3 )沒有協(xié)調(diào)好與物業(yè)管理公司的關(guān)系。有的業(yè)委會(或委員)不通過協(xié)商或合法程序來解決與物業(yè)管理公司的矛盾，有的業(yè)委會主任以“主人”自居，以自我為中心，稍不滿意，就到管理處大吵大鬧，使物業(yè)管理公司無法正常開展工作。
3. 不能積極主動地發(fā)揮作用。
業(yè)委會是全體業(yè)主和使用人的代表，業(yè)主選舉業(yè)委會的目的之一，是希望業(yè)委會能積極主動地做好為業(yè)主服務(wù)的工作。但事實上，目前絕大多數(shù)的業(yè)委會不能做到這一點。它們無論是行使權(quán)利還是履行義務(wù)時，都比較被動。只要不出大問題，只要業(yè)主或物業(yè)管理公司不督促、不反映，業(yè)委會就不主動去做工作。
