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目前，多數業主對參加業主大會和選舉業主委員會）積極性不高，他們根本認識不到，自己居位的小區除了專有部分所有權以外，對共有部分享有共有權以及共同管理的權利。退一步講，即使認識到了也參與進來了，但現行的法律法規都缺乏具體操作層面上的指導，如業委會的經費來源，業委會如何接受業主、業主大會及有關部門的監督等沒有作出具體規定。有的業委會不能真正代表大多數業主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業主共同利益之上，任意決定業主共同事務，損害其它業主利益或業主的共同權益，造成物業管理區域內各種矛盾此起彼伏。 業委會作為物業管理的法律主體之一，發揮其應有的作用，是物業管理健康有序發展的重要環節。業委會要走出困境，步入良性發展，應當逐步走向法制化、制度化、程序化、職業化、監督化和協商化的發展軌道。 業委會建設法制化 法制化是業委會組建和運作的前提。由于業委會涉及的范圍十分廣泛，對各方的地位、權利、義務和職責要求非常嚴格，法律關系應當十分明確。它既涉及業主、業主大會、物業服務企業及業委會委員之間的關系，又涉及物業管理行政主管部門，街道辦事處、派出所、社區、居委會的關系，上述關系只有通過法律、法規進行規范和調整，才能保證業委會工作的協調開展。否則，上述關系得不到理順，沒有法律法規作保障，業委會難以發揮應有的作用。 要實現業委會建設法制化，一方面要做到有法可依。國家應當加快業委會建設的立法，加快法制化進程，通過法律法規將業委會的性質、職責，業委會產生程序，業委會委員的資格，業委會的組成和委員的任期，業委會的權利義務，業委會備案制度，業委會所作決定的限制性，業委會作出違法決定的處理方式，尤其對業委會的經費來源，業委會的法律訴訟地位，業委會如何接受業主、業主大會及有關部門的監督等作出明確規定，使業委會的活動在法律的框架下運行。另一方面要做到有法必依、執法必嚴、違法必糾。要通過建立健全法律監督和制約機制，使業委會工作置于強有力的監督之下。同時將一些業委會建設成功的經驗和做法以法規的形式固定下來。 業委會建設制度化 制度化是業委會組建和運行的基礎。“沒有規距，不成方圓”，管理制度是一切工作的切入點，對業委會建設也如此。業委會制度也是一種規則，有了規則必須無條件的執行，只有這樣才能形成制度化。要從業委會產生到運行的全過程都要建立一套完善的、切實可操作的制度，并隨著問題的產生不斷完善制度。這些制度主要包括：業委會委員培訓制度，業委會經費管理使用制度，業委會會議及記錄制度，業委會檔案資料管理制度，業委會公章管理使用制度，業委會決議、決定表決制度，業委會委員更換、補選制度等等。有了規章制度，管理才有依據，操作才有方向。當然，僅有一套完善的制度還不夠，還應當對業委會成員進行培訓，讓他們熟悉和掌握制度的內容，并嚴格按制度辦事，用制度指導和制約業委會的工作，從制度上保證業委會正確行使權利，杜絕監用權利現象的發生。只有業委會組建和運作實現了制度化，才能使業主的利益得到最大化的維護，才能使業委會工作步入良性循環的狀態。 業委會建設程序化 程序化是業委會組建和運作制度化、規范化的具體體現。僅有好的制度和規范還不夠，還必須靠嚴密的、科學的程序來保證規范的貫徹執行，使每個環節都做到嚴格按程序進行，這些程序主要包括：業主大會籌備程序，業主大會選舉程序，業委會委員、主任產生程序，業委會資金使用審批程序，業委會決議、決定表決程序，業委會委員改選、補選程序，選聘、解聘物業服務企業程序等等。業委會成員要學會嚴格按程序開展工作，這也是對業委會執行業主大會決定、決議能力的檢驗。因此，業委會做的每一項工作，做出的每一個決定、決議都必須按《業主大會議事規則》規定的程序進行。只有業委會的組建和運行實現了程序化，業委會工作就走上規范化。 業委會委員職業化 職業化是業委會良性運作和發揮其應有作用的關鍵。業委會工作具有較強的專業性，從業委會的性質、地位和職責來看，單靠兼職委員和退休人員難以勝任業委會的工作。要發揮業委會的應有作用，就應當實行業委會主任或部分委員職業化。實行業委會成員職業化，不僅有利于發揮成員的作用，而且有利于維護業主的合法權益，這也是業委會發展的必然趨勢。從事職業化的業委會成員必須具備職業化素質、職業化行為規范和職業化技能，不僅要有良好的職業道德，職業意識、職業心態，而且要有一定的組織協調能力、專業知識和充足的工作時間，經過專業培訓，明確自己在業委會或物業管理中的性質、地位、作用和權利義務。只有業委會委員實行了職業化，業委會工作才能得到保障，每個委員積極性、主動性、創造性才能得到充分的發揮。 業委會建設監督化 監督化是業委會組建和運作的保障。從目前看，業委會在組建和運作過程中有兩大問題，一是如何保障業委會的產生符合程序；二是如何保障業委會正確行使權利，不以權謀私。要從根本上解決這一問題，必須建立完善有效的業委會監督機制，從業委會的產生，業主大會的投票、記票，業委會資金管理使用，業委會及委員履行職責，業委會作出的決定、決議，業委會成員的變更增補，選聘物業服務企業等，要保證業委會正確行使權利，就必須建立和健全業委會監督和制約機制，不斷完善監督體系。一是要抓好業委會運作時的監督，充分發揮業主、業主大會、政府房地產行政部門和街道辦事處的監督作用。使業委會正確行使業主、業主大會賦予的權利，更好維護業主的合法權益，配合物業服務企業開展工作。二是要抓好業委會組建時的監督，從源頭上把好業委會成員的人選關、程序關，切實把哪些思想品德好、辦事能力強、責任心強的業主通過合法程序選入業主會中來。只有將業委會行使權利置于業主、業主大會及有關部門的監督之下，廣大業主的利益才能得到保障。 業委會建設協商化 協商化是業委會組建和運作的核心。發揚民主，充分協商是業委會組建和運行的基礎，是保障業委會工作正常運轉的關鍵，也是貫穿業委會建設全過程的基本要求。業委會工作處處需要協商，事事離不開協商。從業主代表、建設單位組成業主大會籌備組，到籌備組確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；從起草擬定《業主大會議事規則》、《管理規約》，到確認業主在首次業主大會上的投票權數；從業委會候選人的辦法和人選，到組織召開首次業主大會、選舉產生業委會；從首次業委會會議推薦業委會主任、副主任，到需要召開業主大會臨時會議；從更換、補選、終止業委會委員資格，到業委會作出每一項決定、決議等的全部過程，都需要經過協商才能完成。實踐證明，協商可以減少業委會與業主、業主大會和業委會成員之間的各種矛盾，協商可以增加和諧。因此，只有將民主協商貫穿于業委會建設的始終，業委會在物業管理中的作用才能得到充分的發揮。