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南寧市房產(chǎn)物業(yè)管理處書(shū)記　 張振宇 　　近日，南寧市中級(jí)人民法院在審理平等商廈物業(yè)管理委員會(huì)與南寧達(dá)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理糾紛案中，做出了該業(yè)主委員會(huì)不具備提起民事訴訟的主體資格的裁定。由于本案是廣西首例業(yè)主委員會(huì)參與的民事訴訟案件，這一裁定引起了新聞媒體和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。這充分說(shuō)明，我們有必要就業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理體制中的地位、作用及其立法改進(jìn)思路作出深入的研究和探索。 　　一、物業(yè)管理的發(fā)展概況 　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房建設(shè)、分配、管理制度改革的不斷深化，物業(yè)管理于20世紀(jì)80年代開(kāi)始在沿海地區(qū)興起，自90年代中期后逐漸輻射至全國(guó)各大中城市。1994年4月國(guó)家建設(shè)部正式出臺(tái)第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1998年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，明確要求“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制”。在各級(jí)政府的有力支持和推動(dòng)下，我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)取得了較大的發(fā)展，目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)20000家，從業(yè)人員達(dá)200多萬(wàn)人，從地域上呈現(xiàn)自東向西、由南往北的發(fā)展態(tài)勢(shì)；從管理覆蓋面上已基本形成由新建商品房住宅小區(qū)向黨政機(jī)關(guān)企事業(yè)單位生活區(qū)，由住宅區(qū)向?qū)懽謽恰⑸虉?chǎng)、工業(yè)園區(qū)等其他類(lèi)型物業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)的發(fā)展格局。 　　南寧市物業(yè)管理自1995年起步以來(lái)，為提高城市現(xiàn)代化管理水平，改善廣大人民群眾工作生活環(huán)境做出了重要的貢獻(xiàn)，截止2000年11月，南寧已注冊(cè)的物業(yè)公司有134家，從業(yè)人員達(dá)6000多人，已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)218個(gè)，管理房屋面積達(dá)800多萬(wàn)平方米，已成立業(yè)主委員會(huì)58個(gè)，先后有11個(gè)小區(qū)、大廈獲國(guó)家建設(shè)部授予“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào)。 　　二、物業(yè)管理立法中存在的問(wèn)題 　　物業(yè)管理在我國(guó)還是個(gè)新生事物，起步時(shí)間不長(zhǎng)，其產(chǎn)生、發(fā)展、成熟需要有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的過(guò)程：對(duì)物業(yè)管理運(yùn)作體制的外部條件、內(nèi)在規(guī)律的理論研究也不夠深入、系統(tǒng)和全面，這就決定了我國(guó)物業(yè)管理的立法工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于實(shí)踐發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。目前，我國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)物業(yè)管理法規(guī)是1994年發(fā)布的國(guó)家建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，其立法層次僅屬于行政規(guī)章，效力、地位均低于法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，其內(nèi)容也不夠完善、具體，已無(wú)法適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展實(shí)際需要。從各地的情況看，1994年6月深圳市人大制定了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，是全國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理地主性法規(guī)，之后上海市、青島市和廣東省等地人大相繼制定了本地的物業(yè)管理地方性法規(guī)，而全國(guó)其他地市則大多以政府規(guī)章的形式出臺(tái)了本地的物業(yè)管理規(guī)范性文件。廣西物業(yè)管理的立法工作尤為滯后，至今還沒(méi)有自治區(qū)一級(jí)物業(yè)管理法規(guī)。南寧市于1995年出臺(tái)了《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，1997年經(jīng)修改升格為南寧市政府第18號(hào)令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》。盡管各地在物業(yè)管理立法工作中都作了不同程度的努力，但由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)管理發(fā)展水平不平衡，加上立法水平、立法力度參差不齊，致使各地人民法院在審理日益增多的物業(yè)管理民事法律糾紛案件時(shí)面臨著缺乏明確的法律依據(jù)的窘境。不然，即便如此我們也不能說(shuō)物業(yè)管理無(wú)法可依。因?yàn)槲飿I(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種民事活動(dòng)，與其他民事活動(dòng)相比，既有普遍性又有特殊性。事實(shí)上，從各地的司法實(shí)踐來(lái)看，不少法院也是依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律、法規(guī)對(duì)一些具有一般民事糾紛普遍性特點(diǎn)的物業(yè)管理民事案件做出了公正的判決。但是，對(duì)于一些物業(yè)管理活動(dòng)所獨(dú)有的特殊的民事糾紛，由于物業(yè)管理立法的不健全、不完善，存在著大量的“法律空白”，一些性質(zhì)相同、情節(jié)相似的物業(yè)管理民事案件，在各地人民法院的審理中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)截然不同的判決，這就對(duì)人民法院公平裁決爭(zhēng)端，依法保護(hù)各方民事主體的合法權(quán)益，維護(hù)法律的公正性、權(quán)威性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響。因此，加強(qiáng)物業(yè)管理立法研究，加快立法進(jìn)程就顯得越發(fā)緊迫。 　　三、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的地位和作用 　　與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。業(yè)主自治自律包含兩個(gè)方而，首先、業(yè)主物業(yè)的所有人，對(duì)所擁有物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，同時(shí)也必須承擔(dān)出資對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的管理、維護(hù)的義務(wù)。在此基礎(chǔ)上，業(yè)主享有選聘、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)力和對(duì)重大物業(yè)管理問(wèn)題的決策權(quán)力，這就是業(yè)主自治。其次，在共同使用物業(yè)的過(guò)程，單個(gè)業(yè)主的利益不可避免地會(huì)與全體業(yè)主的共同利益發(fā)生一些矛盾，這就要求單個(gè)業(yè)主從維護(hù)全體業(yè)主共同利益的原則出發(fā)調(diào)整、約束自己的行為，這就是業(yè)主自治。業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵，其主要原因有： 　　業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。 　　業(yè)主既是物業(yè)管理所有者，也是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者，業(yè)主有權(quán)自主選聘物業(yè)管理公司。但是，物業(yè)管理消費(fèi)又與日常生活中的一般消費(fèi)行為有所不同。目常生活的中的消費(fèi)多表現(xiàn)為個(gè)人消費(fèi)行為，具有個(gè)人選擇、個(gè)人付費(fèi)、個(gè)人受益的特點(diǎn)。而多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)的物業(yè)管理則量種集體消費(fèi)行為，只有共同選擇，共同付費(fèi)、共同受益的特點(diǎn)。由于各個(gè)業(yè)主在選擇哪個(gè)物業(yè)管理公司等訴求上不可能取得完全的一致，而一個(gè)物業(yè)又只能由一家物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理，因此必須要由業(yè)主委員會(huì)這樣的組織通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)的民主原則集中整和、統(tǒng)一代表廣大業(yè)主的分散意志，使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管理重大事宜的權(quán)利得以有效地實(shí)現(xiàn)。在物業(yè)管理消費(fèi)過(guò)程中，由于單個(gè)業(yè)主在物業(yè)管理公司往往處于弱者地位，僅憑個(gè)人力量難以與之抗衡，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)、建設(shè)權(quán)難以得到保障，而業(yè)主委員會(huì)則可以在享有對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)的基礎(chǔ)上有效行使監(jiān)督權(quán)。因此，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主集中行使物業(yè)管理的選擇權(quán)、決策權(quán)，是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。 　　有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。 　　業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系，除了受到有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的調(diào)整和規(guī)范外，應(yīng)通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同予以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于物業(yè)的業(yè)主是一個(gè)分散的群體，業(yè)主的意志具有多元化的特點(diǎn)，任何一家物業(yè)管理公司都難以做到與每一個(gè)業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。曾有個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬的物業(yè)管理公司在向業(yè)主交樓時(shí)，以交鑰匙為條件強(qiáng)迫業(yè)主與其簽訂物業(yè)管理合同，但這一做法顯然違背了《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定。沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系就無(wú)法具體明確，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用等問(wèn)題就無(wú)法量化、細(xì)化，一旦發(fā)生糾紛，就缺乏外理的有效依據(jù)。因此，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的唯一有效形式。