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喬峰在郊區(qū)買了一棟別墅，該別墅區(qū)共有58棟別墅。入住半年后，物業(yè)管理公司通知喬峰參加業(yè)主大會。在會上，物業(yè)管理公司負責人宣布。經(jīng)過本次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生第一任業(yè)主委員會。喬峰發(fā)現(xiàn)，來開會的業(yè)主還不到20人，按照一般的選舉慣例，至少應該有一半業(yè)主參加大會投票產(chǎn)生的業(yè)主委員會才能有效。喬峰當場向物業(yè)管理企業(yè)負責人提出質詢，要求物業(yè)管理企業(yè)盡快通知其他業(yè)主，待人員超過半數(shù)以上時，再召開業(yè)主大會。這一建議，得到了其他與會業(yè)主的支持和響應。物業(yè)管理人員被迫無奈，宣布此次大會選舉的結果無效。那么，業(yè)主大會在物業(yè)管理中到底有何作用?它的召開又需要哪些條件呢? 業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主自治是指業(yè)主有權對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定。這種自治是通過業(yè)主大會來實現(xiàn)的。業(yè)主人數(shù)較多時，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會邀請使用人代表列席。 在物業(yè)交付使用且住用率達到一定比例時，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導，監(jiān)督開發(fā)建設企業(yè)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)，按法定程序和形式召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主委員會成立后，負責召集此后的業(yè)主大會，每年至少召開一次，稱為業(yè)主大會的年度會議。業(yè)主大會必須由一半以上的業(yè)主出席才能舉行。 業(yè)主大會的議程主要有聽取業(yè)主委員會工作報告；審議和通過上一年度財務決算報告和下一年度財務預算；審核與修訂《業(yè)主公約》《業(yè)主委員會章程》等文件；決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘；業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減；認為有必要討論決定的其他重大事項。 在第一次業(yè)主大會上，還應聽取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所作的物業(yè)管理前期工作報告，物業(yè)管理企業(yè)所作的物業(yè)驗收情況報告，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。