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加強(qiáng)和諧小區(qū)的建設(shè)，業(yè)主委員會(huì)的重要性是毋庸置疑的，但是在不少人的心目中，業(yè)委會(huì)似乎是與義務(wù)奉獻(xiàn)掛上等號(hào)的，業(yè)委會(huì)的運(yùn)作是否需要運(yùn)作經(jīng)費(fèi)呢？如果有，應(yīng)該從哪里支出，又用在哪里呢？不久前，在上海業(yè)偉業(yè)主咨詢有限公司就舉辦了一次別開(kāi)生面的“業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)” 研討會(huì)。 “津貼該拿”意見(jiàn)占上風(fēng) 　　在比較傳統(tǒng)的觀念中，似乎業(yè)委會(huì)就意味著義務(wù)性的工作，時(shí)運(yùn)苑業(yè)委會(huì)主任金龍也贊同這一觀點(diǎn)。他認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)有兩個(gè)方面，其一是業(yè)委會(huì)平時(shí)的培訓(xùn)、開(kāi)會(huì)等不可或缺的程序，這些沒(méi)有辦法不開(kāi)支；其二就是主任的津貼。不管是不是應(yīng)該拿，業(yè)委會(huì)主任要拿業(yè)主的錢都很難，所以該小區(qū)把本來(lái)準(zhǔn)備寫(xiě)進(jìn)議事規(guī)則的主任津貼又進(jìn)行了修改，認(rèn)為業(yè)委會(huì)不拿這份津貼更好，這樣精力多的時(shí)候就多做，工作忙的時(shí)候也可以少做一些。而如果業(yè)委會(huì)成員拿錢了就必須把事情做好，從這一角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的義務(wù)勞動(dòng)反而更有利。 　　而與會(huì)的更多的業(yè)委會(huì)成員則另有想法——共富新村富康園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任鐘鶴年就提出，拿不拿津貼，其實(shí)是小事，但如果沒(méi)有津貼的約束，也許會(huì)造成業(yè)委會(huì)想干就干，不想干就不干的錯(cuò)誤認(rèn)知。業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)，這是與設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，盡最大的職責(zé)保護(hù)業(yè)主利益的原則相悖的。 　　常興家園業(yè)委會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)都來(lái)自于維修基金利息、小區(qū)停車費(fèi)及小區(qū)中的一些額外收入如電梯里的廣告收入等等。該小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任黃華茂介紹說(shuō)，雖然業(yè)委會(huì)主任、副主任拿津貼，但都要事先通過(guò)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，并張榜公布。他認(rèn)為，通過(guò)業(yè)委會(huì)的努力工作，能夠管理好小區(qū)的資產(chǎn)，并且為小區(qū)創(chuàng)收。除了業(yè)委會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)外，創(chuàng)收的費(fèi)用會(huì)全部加入到維修基金里，讓業(yè)主知道業(yè)委會(huì)為小區(qū)創(chuàng)收不是為了自己，而是為了全體業(yè)主的利益。所以只要業(yè)委會(huì)把創(chuàng)收的收入歸還給業(yè)主，業(yè)主就會(huì)理解，業(yè)委會(huì)的工作也會(huì)相對(duì)好做。業(yè)主委員會(huì)必須要?jiǎng)?chuàng)收，沒(méi)有創(chuàng)收就無(wú)法運(yùn)作下去。 　　而浦東北蔡華佳花園業(yè)委會(huì)秘書(shū)胡松濤則認(rèn)為，業(yè)委會(huì)上任以后就要代表業(yè)主精心管理，使物業(yè)公司能夠管理好小區(qū)，使業(yè)主所繳的物業(yè)管理費(fèi)物有所值，這比業(yè)委會(huì)拿不拿津貼要重要得多。為了以后的業(yè)委會(huì)做好榜樣和打好基礎(chǔ)，完全按市場(chǎng)化的理念為今后的業(yè)委會(huì)建造一個(gè)平臺(tái)，華佳花園是通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定業(yè)委會(huì)要拿津貼的，而且這一決議是全體通過(guò)，沒(méi)有任何異議。業(yè)委會(huì)每個(gè)星期都值班，而且還組織一些晚會(huì)之類的活動(dòng)，搞活小區(qū)氣氛，豐富業(yè)主的生活。在費(fèi)用方面，規(guī)定好運(yùn)行費(fèi)在多少范圍內(nèi)業(yè)委會(huì)主任簽字就可以，若達(dá)到一定數(shù)量則必須開(kāi)業(yè)主大會(huì)。所以，經(jīng)費(fèi)運(yùn)行方面有沒(méi)有困難，關(guān)鍵是看看小區(qū)業(yè)委會(huì)是不是要用經(jīng)費(fèi)使小區(qū)的物業(yè)管理更有效和令人放心，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安靜、舒適的生活環(huán)境。這樣業(yè)委會(huì)成員也能認(rèn)識(shí)到自己的價(jià)值。 　　淞虹公寓業(yè)主委員會(huì)主任顧偉成同時(shí)還是上海實(shí)誠(chéng)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，由于身兼兩職，對(duì)于經(jīng)費(fèi)問(wèn)題就更有感觸。他認(rèn)為，不拿經(jīng)費(fèi)并不等于就能做好業(yè)委會(huì)的工作。“即使規(guī)定業(yè)委會(huì)不拿經(jīng)費(fèi)，想鉆到業(yè)委會(huì)干壞事的人，到最后會(huì)鉆進(jìn)來(lái)，想方設(shè)法地來(lái)動(dòng)用維修基金。所以現(xiàn)在做業(yè)委會(huì)，重要的是形成一個(gè)良好制度，并一直延續(xù)下去，為以后的工作鋪好道路。制度好壞人也難干壞事，制度不好好人也要干壞事。建立一整套的好的制度，在為全體業(yè)主做好工作的前提下，業(yè)主委員會(huì)的勞動(dòng)，付出成本絕對(duì)該有回報(bào)。” 業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)合理合法 　　上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏指出，任何小區(qū)都是“值錢”的，一草一木都屬于全體業(yè)主所有，即使是售后公房也會(huì)有地面停車費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以理所當(dāng)然地由小區(qū)公共收益承擔(dān)。 　　討論業(yè)主委員會(huì)是否該有運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題，關(guān)鍵是對(duì)于物業(yè)管理的觀念需要轉(zhuǎn)變。首先，物業(yè)管理的主體是業(yè)主而并非物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)要聽(tīng)物業(yè)公司的話來(lái)使用經(jīng)費(fèi)，是本末倒置。而業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理的組織形式是業(yè)主大會(huì)，不是每個(gè)業(yè)主都說(shuō)了算，必須是業(yè)主大會(huì)決定，包括這里所談的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)、維修資金的管理、要不要物業(yè)公司等，都應(yīng)由業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。 　　至于有的小區(qū)說(shuō)業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有錢，是最大的誤區(qū)。因?yàn)闃I(yè)主是小區(qū)的主人，業(yè)主交的物業(yè)管理費(fèi)都屬于業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)委會(huì)的管理，請(qǐng)物業(yè)公司提供什么樣的服務(wù)，收多少費(fèi)，都是由業(yè)主大會(huì)決定的。業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)也是業(yè)主大會(huì)決定的。物業(yè)公司收物業(yè)管理費(fèi)只是代收，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)也可以交給業(yè)主委員會(huì)。而小區(qū)的公共收益主要用于補(bǔ)充維修資金，也可以用于業(yè)主大會(huì)。 　　物業(yè)管理的根本目的是維護(hù)公共利益，維護(hù)業(yè)主的整體利益，并非是維護(hù)某一個(gè)業(yè)主、某一時(shí)期的業(yè)主或者某幾棟樓內(nèi)業(yè)主的利益，這一點(diǎn)與物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)是一種純商業(yè)行為，是市場(chǎng)行為有所不同。包括經(jīng)費(fèi)在內(nèi)，業(yè)主大會(huì)不需要、也不可能把所有的意見(jiàn)統(tǒng)一起來(lái)，只要進(jìn)行公開(kāi)表決就可以了。因?yàn)楣_(kāi)透明的制度，會(huì)防范不良事件的發(fā)生。 　　根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。可以從停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益中提，也可以從物業(yè)管理費(fèi)中提取，所以業(yè)主委員會(huì)提供服務(wù)收費(fèi)完全可以理直氣壯。但要建立一個(gè)制度讓業(yè)主委員會(huì)分工明確，有明確的責(zé)任人。比如花了錢，就要有人敢拍著胸口來(lái)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)該有負(fù)責(zé)的精神。 業(yè)主大會(huì)可作決策 　　搜狐網(wǎng)有一個(gè)調(diào)查，問(wèn)“應(yīng)不應(yīng)該在繳納物業(yè)管理費(fèi)之外，再繳納一點(diǎn)費(fèi)用作為業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)？”結(jié)果是選同意的占５７．３％，不同意的占４２．７％。 　　劉生敏認(rèn)為，業(yè)主都交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)就是用于小區(qū)管理的，業(yè)主委員會(huì)就是來(lái)管理小區(qū)的，其經(jīng)費(fèi)理所當(dāng)然在物業(yè)管理費(fèi)中承擔(dān)，為什么要額外繳納業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)呢？業(yè)委會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)不要?jiǎng)佑镁S修資金，也可以不動(dòng)用小區(qū)的公共收入，完全可以直接從物業(yè)管理費(fèi)中提取。國(guó)外的業(yè)主委員會(huì)都是以非贏利形式在運(yùn)作，多數(shù)情況下，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)是一體化管理的，也就是說(shuō)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)往往就是物業(yè)管理費(fèi)用，或者說(shuō)就是物業(yè)管理費(fèi)的一部分。 　　他還指出，杭州市１９９７年就規(guī)定了業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)可以從物業(yè)管理費(fèi)中提取１％。北京市在也有這方面的規(guī)定，可以從物業(yè)管理費(fèi)中提取３％至５％作為業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，成都則正在考慮在物業(yè)管理費(fèi)中提取１０％作為業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。而即使沒(méi)有法規(guī)文件規(guī)定，業(yè)主大會(huì)也是可以決定的，因?yàn)閲?guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確了業(yè)主大會(huì)決策這個(gè)制度。假使是業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理費(fèi)中１００％作為業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，也是業(yè)主委員會(huì)自治管理的一種體現(xiàn)。事實(shí)上，有很多小規(guī)模的小區(qū)或者售后房小區(qū)因?yàn)槭召M(fèi)比較困難，物業(yè)公司不肯接手，完全可以由業(yè)主委員會(huì)自己管理。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，住宅小區(qū)會(huì)擁有一定的商業(yè)價(jià)值，因?yàn)樯碳业目驮矗簿褪撬腥硕甲≡谛^(qū)，無(wú)論窮人、富人都會(huì)回家。小區(qū)必然會(huì)成為商家的必爭(zhēng)之地，業(yè)委會(huì)要樹(shù)立信心，為全體業(yè)主有效管理大家的小區(qū)。