一、房地產商簽發(fā)入住通知前，應規(guī)矩地做好那些工作?
1.關于交樓要房地產商出示“大房產證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題
在建設部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還不現(xiàn)實。
2.北京交樓標準隨著《北京市城市房地產轉讓管理辦法》正式實施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表;(二)取得商品房面積實測技術報告書;(三)預售合同約定的其他交付條件。房地產開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。”
對于這個《辦法》中的規(guī)定，房地產商可能會用法規(guī)有時效進行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。
(1)對于北京交樓的第一個標準：房地產商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產商在買房合同中是否約定將房地產商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產商交房時都應提供。
(2)對于北京交樓的第二個標準：房地產商取得商品房面積實測技術報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關于《北京市城市房地產轉讓管理辦法》實施意見規(guī)定：
2003年2月1日后申領商品房預售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目，房地產商在“商品房交付時，應向每個購房人提供《商品房面積測繪技術報告書》”。
2003年12月1日前已經取得商品房預售許可證的、未進行預售面積測繪的，竣工后的實測應提供商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。
屬于商品住宅的，說明文件的內容應當與房地產開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數;(三)不分攤的共用部位的內容一致;書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準變更建設工程規(guī)劃許可證內容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應當提供相應的批準規(guī)劃變更的文件。未公示商品房預售面積測繪技術報告書和分攤情況的，在12月1日起應當予以公示，公示的內容應當與已預售的商品房預測和分攤情況相一致。
(3)北京交樓的第三個標準：依據購房合同中房地產商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾。
(4)房地產商交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，這一點建設部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中明確要求。
二、購房人在接到入住通知后，應做些什么?
1.可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質量管理處負責)，然后對要接收的房屋進行實地驗收。
2.在與房地產商交接鑰匙前應注意以下問題：
(1)檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，入住前要向房地產商提出，重新核對并進行更換;
(2)面積發(fā)生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產商提出自己的主張;
(3)自己對房屋質量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結構問題，應在入住前向房地產商提出，并向政府有關部門反映;如發(fā)現(xiàn)非結構性問題，應和房地產商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產商書面承諾在一定的期限內進行維修;
(4)按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產商在交接清單上注明，并要求房地產商書面確認具體更換和配齊的日期;
(5)對房地產商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
