一、問題的提出
“買賣不破租賃”作為租賃法律關(guān)系中基本的原則之一，在實踐中對于保護承租人的居住權(quán)，平衡承租人和房屋所有權(quán)人之間的關(guān)系具有重要的意義。但是近些年隨著大量商業(yè)租賃的出現(xiàn)，一味地強調(diào)“買賣不破租賃”往往會導(dǎo)致房屋買受人和承租人之間權(quán)利關(guān)系的失衡。
司法實踐中，此類案件主要表現(xiàn)為：房屋出賣人隱瞞房屋出租事實，且出售房屋主要為毛坯房，或者未被承租人實際占有使用的房屋，房屋租賃合同也未進行登記備案，買受人在客觀上無法判斷房屋已被承租的事實。在買受人善意取得該房屋所有權(quán)后，承租人則往往會及時“現(xiàn)身”拿出一份先于房屋買賣合同簽訂的租賃合同，且多為長期租賃合同，要求行使租賃權(quán)，而且承租人與房屋出賣人均聲稱該房屋租金已經(jīng)一次性付清。
如果房屋買受人以此向法院提起訴訟，要求承租人撤離房屋，行使對房屋的占有、使用權(quán)的，法院一般會以“買賣不破租賃”的原則予以駁回。如果買受人要求確認(rèn)租賃合同無效的，則一般需要向法院舉證證明房屋買受人和“承租人”之間存在惡意串通等情形，比如租賃合同系為倒簽合同，但是對此的舉證難度卻很大，因為涉案的租賃合同基本內(nèi)容均為打印，即使通過鑒定也難以確定準(zhǔn)確的簽訂日期。
在這種情況下，房屋買受人作為善意受讓人取得了房屋所有權(quán)，但是卻因為一份效力待定、真?zhèn)尾幻鞯淖赓U合同，無法行使對房屋進行占有、使用、收益等基本的物權(quán)權(quán)能，是否有失公允，值得探討。
二、實踐中的處理思路
上海、浙江、江蘇三地高院就房屋租賃合同的效力，以及能否對抗善意買受人的問題，以法律適用問題解答及審理指南的方式，提出了兩種處理思路，具有一定的參考意義：
1、租賃合同未經(jīng)登記備案不具有對抗效力
上海市高級人民法院認(rèn)為租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強的效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強的效力，對于不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。應(yīng)依據(jù)《上海市房屋租賃條例》第十五條關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，平衡交易各方的利益。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃的事實的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人的房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。
由此可見，上海市高院在處理租賃合同糾紛案件時，結(jié)合《上海市房屋租賃條例》中的相關(guān)規(guī)定，將登記備案作為租賃合同的對抗要件，具有一定的借鑒意義。
2、綜合審查租賃合同真實性、簽訂時間、租金支付、占有情況
浙江省高級人民法院《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》中對人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時，案外人以其在案渉房屋被抵押、查封前已與被執(zhí)行人簽訂租賃合同且租賃期限未滿為由，主張拍賣不破除租賃的，執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行的審查重點進行了歸納。如果租賃合同真實、合同簽訂于案渉房屋抵押、查封前，且案外人在抵押查封前已依據(jù)合同合法占有涉案房屋至今的，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)保護案外人的租賃權(quán)。
江蘇省高級人民法院發(fā)布的《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》中對承租人作為案外人提起執(zhí)行異議之訴的，承租人的租賃權(quán)遭遇查封、抵押、拍賣等執(zhí)行措施時，若租賃合同簽訂時間先于執(zhí)行措施實施前或抵押權(quán)設(shè)立之前、租賃合同合法有效、租金已按約支付且承租人實際占有使用租賃物的，應(yīng)認(rèn)定租賃權(quán)具有對抗效力。
由此可見，浙江高院與江蘇高院認(rèn)為在此背景下認(rèn)定是否適用“買賣不破租賃”應(yīng)同時考察以下幾個因素：
第一，租賃合同的真實有效。主要考察是否有證據(jù)證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系。
第二，考查租賃合同簽訂的時間節(jié)點。租賃合同的簽訂時間一般可以參考租賃合同的登記備案時間。也可以結(jié)合其他情況予以佐證。
第三，租金是否已按約定支付。若租金尚未支付或支付方式有悖于一般交易習(xí)慣，通過抵債等方式履行的，則租賃合同的真實性有待存疑。
第四，案外人是否在房屋抵押、查封前已經(jīng)占有并且至今占有案渉房屋。
雖然上述規(guī)定主要針對的是執(zhí)行過程中部分執(zhí)行措施能否破租賃的問題，但因為該執(zhí)行措施涉及物權(quán)的處置與“買賣”系一樣的法理基礎(chǔ)，故上述規(guī)定對于審查案件中是否適用“買賣不破租賃”仍然具有較強的參考價值。
三、房屋買賣何時能破租賃?
“買賣不破租賃”起源于二戰(zhàn)后的德國，為保護居住人的利益而設(shè)，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是商業(yè)租賃活動的大量涌現(xiàn)，一味地強調(diào)“買賣不破租賃”往往會造成矯枉過正的法律后果，忽視了對房屋買受人的保護，甚至成為出賣人和承租人惡意串通損害買受人利益的手段。因此，筆者認(rèn)為法院在審理此類案件，尤其是涉及非住宅性質(zhì)的商業(yè)租賃合同時，應(yīng)當(dāng)注意對租賃合同進行實質(zhì)性審查，決定買賣行為能否突破租賃合同的效力。
1、審查租賃合同的實質(zhì)要件
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。實踐中往往存在許多名為租賃合同，實質(zhì)上為抵債協(xié)議或者委托經(jīng)營管理合同，此類合同實質(zhì)上不屬于租賃合同，不應(yīng)產(chǎn)生對抗租賃合同的效力。
第一，“買賣不破租賃”的法理基礎(chǔ)是在于租賃合同的準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)，如果該合同為抵債協(xié)議或者委托經(jīng)營管理合同，那么其合同性質(zhì)應(yīng)為普通債權(quán)，基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，此類合同債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于買受人的房屋所有權(quán)。
第二，“買賣不破租賃”的立法目的是在于保護承租人的居住權(quán)，因為居住權(quán)關(guān)系到承租人的人身權(quán)益，理應(yīng)予以特殊保護。但是類此合同中所謂“承租人”享有的僅為普通債權(quán)，沒有理由給予其特殊的法律保護。
2、審查租賃合同是否完成公示
承租人承租房屋的事實，應(yīng)當(dāng)在客觀上能夠被公眾知曉，如果買受人在客觀上無法判斷房屋是否出租的事實，卻要承擔(dān)不利的法律后果，對于買受人而言是極不公平的。因此，筆者認(rèn)為租賃合同如需產(chǎn)生對抗善意買受人的效力，應(yīng)完成以下兩個方面的公示：
第一，法律上的公示，即是否進行租賃合同備案登記。對于租賃登記的效力，各地多以地方性法規(guī)的形式予以規(guī)定，主要將其作為行政管理手段的一種，并未規(guī)定違反該登記制度的法律責(zé)任。筆者建議，在認(rèn)定租賃合同的效力上，可以借鑒《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，將案渉房屋是否進行租賃登記作為考察租賃合同是否具有對抗效力，或者確定租賃合同簽訂時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)。尤其是對于商業(yè)租賃合同而言，因承租人往往是較為成熟的商主體，且租賃標(biāo)的物經(jīng)濟價值巨大，進行租賃登記備案也是承租人應(yīng)盡的注意義務(wù)之一。
第二，事實上的公示，即是否實際占有該案渉房屋。租賃權(quán)的核心權(quán)能是對房屋的占有、使用，這也是“買賣不破租賃”對承租權(quán)進行保護的要義。如果承租人并未實際占有該房屋，一方面買受人在客觀上無法判斷房屋狀態(tài)的，讓買受人承擔(dān)由此引起的法律風(fēng)險是有失不公平的;另一方面“買賣不破租賃”的保護對象是承租人的占有、使用權(quán)，而承租人作為權(quán)利主體自身都沒有行使該項權(quán)利，在此背景下，法律更無對此進行優(yōu)先保護的必要了。
綜上，在商業(yè)租賃蓬勃發(fā)展的今天，“買賣不破租賃”的立法基礎(chǔ)逐漸弱化的背景下，我們對于房屋租賃合同和房屋買賣合同的關(guān)系處理上，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)而言，不應(yīng)該片面地堅持“買賣不破租賃”，而應(yīng)當(dāng)全面地考察租賃合同的實質(zhì)要件、公示情況等綜合判斷其能否對抗房屋買受人。
