案情簡介
陳某承租某A公司的商鋪進行餐飲經營，雙方約定：A公司提供能保證陳某從事餐飲所需的用水用電用氣要求，陳某于每月25日之前支付下一月店鋪租金。如延期支付租金超過10日，則A公司有權單方解除合同。合同期限為一年。后雙方在實際履行中，因商鋪所在商廈內部裝修問題，導致電路受損，10日內陸續出現商鋪斷電的情況。陳某就此與A公司進行多次交涉，要求盡快解決，否則公司無法正常經營。陳某也因此未交付下一月租金。A公司要求陳某盡快支付租金，但陳某以此前斷電造成經營損失為由，要求A公司在給予補償之后，再正常支付租金。此后A公司提出單方解除，并發通知張貼于店鋪門口。陳某拒不同意解除，合理搬遷期限到期后，A公司遂以全面斷電、斷水的方式要求陳某交出承租商鋪。
后陳某起訴至法院，要求A公司繼續履行合同，并賠償因A公司斷水斷電對其經營造成的損失。A公司同時提起反訴，要求解除合同，要求陳某支付其占用商鋪期間的租金。庭審中，雙方就誰構成先履行抗辯提出各自的證據。陳某認為，依據合同，A公司應當提供保證其經營的用電環境，否則，陳某有理由不支付租金。A公司則認為，暫時供電不良系商廈內部裝修所致，系不可抗力，A公司已經在第一時間與商廈物業進行協調處理，保證陳某的使用。但因陳某拒不支付下一月租金長達半月之久，已構成根本違約，因此要求解除房屋租賃合同。
處理結果
在法院主持下，雙方達成調解，房屋租賃合同解除，A公司對陳某進行一定的貨幣補償，但補償金額有限。
律師點評
在房屋租賃合同中，雙方很容易就權利義務的履行出現互相扯皮的現象。誰的行為構成先履行抗辯?這就需要雙方對抗辯行為的程度有個客觀的判斷。
具體到本案，雙方約定先支付租金后使用房屋，則先支付租金就是陳某的重要義務。A公司此前因商廈整體問題導致的陸續斷電并未根本影響陳某使用房屋，陳某僅僅可以據此相應的減少租金的支付，而不能完全不支付租金，陳某的行為無法構成先履行抗辯。陳某處理事情的方式略有不妥。相反，如果陳某進行以用電為主的餐飲業務(電火鍋餐飲)，則A公司斷電行為從根本上影響了陳某對房屋的使用，無法實現從事餐飲經營的合同目的，此時，陳某就有理由不必繼續支付該期間的租金。
A公司在陳某未支付租金超出10日后，發出解除房屋租賃合同通知并張貼于商鋪門口，在合理搬遷期限到期后，A公司再以全面斷水斷電斷氣的方式要求陳某交出商鋪。整體來看，A公司在整個事件的處理上是較為妥當的。
律師認為，在房屋租賃過程中，承租方是處于較弱勢地位的。就雙方權利義務約定來看，支付租金是承租方的核心義務，其不支付租金或者延遲支付就很容易造成根本違約，陷入被出租方單方解除房屋租賃合同的被動局面。出租方對此的舉證十分簡單，只要證明未付或延遲付租金就可。相反，對于出租方的義務，如提供的房屋有問題或者用于使用的條件未滿足，或者出租方未履行修繕義務等等，這些事實均需要承租方進行大量的舉證，即使舉證成功，也要判斷該事實的程度是否足以成為承租方不支付或延遲支付租金的理由。
因此，承租方在房屋租賃活動中，要嚴格履行租金支付義務。否則，就會成為出租方單方解除房屋租賃合同的借口。如果出現案例中的情況，建議陳某在第一時間就損失的情況向A公司書面說明，并給予合理的回復時間，下一月的租金應正常支付。如果損失較大或者斷電甚至斷水斷氣較為頻繁，則建議陳某可以將未來幾個月的租金進行提存，不給A公司任何單方解除房屋租賃合同的借口。陳某則具有繼續履行和解除合同的雙重選擇權，其也可以在上述兩種選擇下，要求A公司承擔相應的違約責任或者直接賠償損失。
