1、沒有通過消防驗收的房屋能否租賃嗎?
最高人民法院曾經(jīng)于2003年下發(fā)《答復云南省高級人民法院<關于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復>》(【2003】民一他字第11號)，該批復規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據(jù)。關于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機構驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當?shù)毓蚕罊C構申報消防安全檢查的義務人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。”根據(jù)該批復，如果屬于《消防法》(1998年9月1日實施的，非2008年修改的《消防法》)第十條第3款規(guī)定的“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構進行消防驗收”，則必須通過消防驗收，否則租賃合同無效。這主要是針對開發(fā)的房地產項目，對于城市老舊建筑或者農村的建筑，則不受1998年《消防法》的限制。
最高人民法院在2009年發(fā)布《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》時，取消了2003年批復的規(guī)定，將該情況列入了第八條的規(guī)定，即“租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件的強制性規(guī)定情況的”，承租人請求解除合同的，人民法院應予以支持，此種情況下為可解除的合同，并非是無效合同。最高人民法院民一庭編寫的《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》指出，本條是針對承租人有權解除合同的情況，但是如果出租人免了免受處罰而要求解除合同的，該情形屬于出租人通過解除合同主動糾錯的情形，人民法院還是可以認可解除權為妥。當然在新的司法解釋的條件下，合同是因房屋不具備出租條件而無法繼續(xù)履行，出租方自然承擔的過錯較大，甚至是全部的過錯，出租方需要承擔較大比例甚至全部的賠償責任，這與適用2003年批復條件下合同無效的情況區(qū)別很大。
雖然2009年的司法解釋沒有明確廢止2003年的批復，但是實際上通過條文新的規(guī)定取消了2003年的規(guī)定，后最高法院在2013年2月發(fā)布的《關于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質文件(第十批)的決定》中明確廢止2003年的批復，廢止理由是“與《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》規(guī)定相沖突”。
2、將未通過消防驗收的房屋進行租賃的要負什么法律責任?
如果以未通過消防驗收的房屋租賃的，按照2008年《消防法》規(guī)定，對依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格，擅自投入使用的，責令停止使用或者停產停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。如果形成火災造成較大的事故，相關方將根據(jù)刑法的規(guī)定，將依法承擔相應的刑事責任。
相關法律：《中華人民共和國消防法》
第十條 按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程，設計單位應當按照國家工程建筑消防技術標準進行設計，建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核;未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設行政主管部門不得發(fā)給施工許可證，建設單位不得施工。
經(jīng)公安消防機構審核的建筑工程消防設計需要變更的，應當報經(jīng)原審核的公安消防機構核準;未經(jīng)核準的，任何單位、個人不得變更。
按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構進行消防驗收;未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。
第十二條 歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業(yè)前，應當向當?shù)毓蚕罊C構申報，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用或者開業(yè)。
