在紅紅火火的房屋租賃市場上，相信不少人都正在扮演著房客或是房東的角色。然而，對于房東與房客雙方在許多日常問題、易糾紛問題上究竟有哪些責任和義務，互相之間該如何有效溝通與調節，許多人卻并不十分清楚。
日常維修誰負責
出租房維修責任是最為常見的一個問題，也是《租賃合同》中最常見的條款。根據我國有關法律法規的規定，對于出租房屋的維修，如果租賃雙方當事人有約定的，按照約定辦理;但如果出租房屋的租賃合同中對房屋的維修問題沒有做出約定的，一般就是由房東承擔維修責任，因此產生的費用也應該由房東承擔。
此外應注意的是，如果房東沒有按合同的約定或法律的規定及時對出租房屋進行修繕，或者拒絕維修，致使房屋發生破壞性事故，造成房客財產損失、人身傷害的，房東還要承擔賠償責任。
不過，現實中往往不是簡單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任容易隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。其實維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮，具體分析。
比如按照規定，若因房客過錯造成房屋損壞的，則由房客負責修復或者賠償。因此具體操作時，我們應該盡量將"承租人過錯"這一項進行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責任條款中，以減少不必要的爭議。
又比如《合同法》規定，房客經房東同意可以對租賃物進行改善或者增設他物。房客未經房東同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，房東則可以要求房客恢復原狀或者賠償損失。現實中房東同意房客對租賃房屋改變構造(當然不涉及主體結構安全)比較少見，因為使用中產生的返修責任會爭議較多，也需要有所注意。
房屋被盜需證明
出租房內發生盜竊事件也是讓不少租客頭疼的問題，往往這時候房客就會想，房東是不是應該承擔一部分責任呢?記者從律師處咨詢了解到，由于租客和房東是租賃關系，法律上一般很難將責任歸結到房東身上，房客要求房東賠償損失，在法律上難以找到依據。但是，租客若是能有證據證明被盜案與房東提供的設施等本身存在安全隱患(如窗戶可以進人、門鎖損壞或可以用其他鑰匙打開等)，有或者房東在安全方面有過錯(如鎖壞了不同意更換、明知治安差不加裝防盜門等)而使小偷輕易進入，則房東需要承擔連帶責任，否則房東不對租客的物品丟失負責。此外，如因房客保管不善，導致房東物品丟失，前者還得承擔對房東的賠償責任。
對此律師提醒說，如果在承租房屋前發現出租房存在安全隱患，可以向房東提出安裝防盜窗等要求，租賃合同中對此也可進行約定。由于之前提到的房東應當履行租賃房屋的維修義務，保證出租房的門、窗等正常使用，另有約定的除外。因此，屋內財物損失由房客承擔，房屋損失由房東承擔，租客讓房東重新換鎖也是可以的。
意外事故要當心
近幾年我們還看到，房東在出租房屋時對意外事故需要承擔的責任和義務越來越多。一些房東因為將具有安全隱患的房屋出租，造成房客煤氣中毒、觸電等人身傷害事故，被判承擔賠償責任，嚴重的甚至受到處罰或刑罰。一些房東因為租客在出租房內賣淫或從事違法犯罪行為，也受到了行政處罰，甚至承擔了刑事責任。對此類可能出現的"意外事故"，房東們也要留個心眼
首先，房東在將房屋出租時應注意合規守法，不要將房屋出租給來歷不明甚至明知"有問題"的房客。根據公安部在《租賃房屋治安管理規定》中要求，房東不準將房屋出租給無合法有效證件的承租人;發現承租人有違法犯罪活動或者有違法犯罪嫌疑的，應當及時報告公安機關;對于房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，以及明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動的，《治安管理處罰法》均規定了罰款、拘留等處罰措施。
其次，房東對于房屋可能存在的安全隱患也要特別當心。相關案例均表明，房東將房子出租后，切不可萬事不理。可房子既然已經租給了他人，如何管理?管理到什么程度?這還真是一件難事。業內律師分析說，從適用、適住角度來講的，房東出租房屋時要保證房屋符合安全居住標準，不能存在安全隱患。比如，安裝的燃氣熱水器是否符合規范、電線線路是否存在短路等等。房東對房屋設施負有維修的責任，應保證房屋設施正常、安全地使用，如果因為租賃物的安全隱患導致租客的人身、財產損失，房東將承擔賠償責任;嚴重的也有可能承擔刑事責任。
房客"身份"看看清
通常情況下，一旦房子租出去了，房東很難隨時隨地監督房客的行為，這樣不僅給房東和房客的生活帶來不便，一定程度上也侵犯了房客的隱私。這種情況下，房東的"盯梢"要做到什么程度才算盡到義務?
通常來說，房東在出租房屋前要進行一定程度的形式審查。首先備份租客的身份證復印件是必須的，此外，還要對租客租房的目的進行詢問。如果租客租房是用于經營，房東還要了解自己的房屋是否能做經營用途，并查看租房者的營業執照和人員資質等等。出租過程中，一旦發現異常可立即向有關部門反映。
有些房東為了規避責任，在簽訂租房合同時增加了許多免責聲明。但業內人士表示，這些免責聲明是否能規避法律責任，還得看房東是否在發現房客從事違法活動后，有沒有立即舉報或解除合同。據了解，我國雖有房屋租賃備案的規定，但實際生活中很少有房東會主動去登記備案。其實，房東只有按照規定來出租房屋，各類風險才會降到最低。
另外，隨著租賃相關法規的進一步完善，對于群租房、二房東等相關頑疾的打擊也在進一步深入。房東千萬不能"怕麻煩"、"貪便宜"而對這類問題睜一只眼閉一只眼，考察清楚房客的真實情況才是穩定出租的最好辦法。
