2010年3月起，劉某租賃王某一套房屋用于居住，租期12個(gè)月。2010年12月，王某在未告知?jiǎng)⒛车那闆r下，將該套房屋出售給李某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。劉某獲悉后，要求王某以同樣價(jià)格賣給自己，遭王某拒絕。劉某遂稱王某侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，請(qǐng)求法院裁定王某與李某之間所達(dá)成的房屋買賣合同無效。
法律解析
日常生活中，房屋租賃、房屋買賣是常見的法律行為。人們將閑置房屋依法出租、出售，是對(duì)自己財(cái)產(chǎn)進(jìn)行收益、處分的方式。倘若有的房屋所有人將房屋出租后，又想將該房屋出售，就需注意一個(gè)問題—房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是指，房屋所有人(出租人)在出賣房屋時(shí)，房屋承租人在租期內(nèi)享有的依同樣條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
有讀者會(huì)疑慮，難道房屋所有人不能自由處分房屋?自由有時(shí)會(huì)受到限制。優(yōu)先購買權(quán)實(shí)際上是對(duì)房屋所有人(出租人)自由行使自己的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的限制。之所以規(guī)定該權(quán)利，是幫助實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)到最需要的地方，有利于社會(huì)秩序穩(wěn)定。
《合同法》230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”也就是說，房屋出租人出賣租賃房屋時(shí)不能“自由”地選擇交易對(duì)象，而必須受約束于法律規(guī)定的通知義務(wù)。相對(duì)應(yīng)地，法律規(guī)定房屋出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)要明確表示是否購買。承租人表示不購買、逾期未表示購買，房屋出租人將自由選擇轉(zhuǎn)賣第三人。
本案中，房屋出租人王某沒有履行通知義務(wù)，承租人劉某遂稱王某侵犯其優(yōu)先購買權(quán)，是有法律依據(jù)的。接下來需要解決的是，如何保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題。關(guān)于該問題，我國立法經(jīng)歷過兩個(gè)階段，最具代表性的是，最高人民法院在1988年、2009年先后出臺(tái)的兩部司法解釋。1988年最高人民法院認(rèn)為出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人，即侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，“承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。”時(shí)隔21年后，2009年最高法院就同樣問題出臺(tái)新的解釋，“承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”
不難發(fā)現(xiàn)，兩部司法解釋保護(hù)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的方式不同。1988年的司法解釋規(guī)定，可以通過否定房屋買賣合同的效力保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán);2009年的司法解釋只要求房屋出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，房屋買賣合同的效力不必然受到影響。這反映了法律為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)的歷程。上世紀(jì)90年代開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房屋存量和交易成倍增長。由于房屋租賃沒有登記制度，房屋購買人對(duì)“交易房屋是不是出租房屋”不必然知曉，倘若存在購買房屋后會(huì)被宣告無效的較大風(fēng)險(xiǎn)，必然影響房屋交易市場(chǎng)發(fā)展。為了保護(hù)房屋購買人的權(quán)利，讓房屋購買人放心交易，2009年司法解釋進(jìn)一步規(guī)定，房屋購買人作為第三人，在不知情的情況下購買該出租房屋并辦理登記的，房屋購買人的權(quán)利將得到法律的尊重和保護(hù)。
保護(hù)一項(xiàng)合法權(quán)利不能通過否定另一項(xiàng)合法權(quán)利來實(shí)現(xiàn)。結(jié)合本案，房屋承租人劉某的優(yōu)先購買權(quán)如何獲得法律上的救濟(jì)?2009年司法解釋規(guī)定，可以通過讓房屋出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。本案中，因房屋出租人(原所有人)王某違反通知義務(wù)，致其承租人劉某不能行使優(yōu)先購買權(quán)，就需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。所謂權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，尊重他人權(quán)利，履行自己的義務(wù)，否則將承擔(dān)法律上的責(zé)任。
(作者系省人民檢察院太原鐵路運(yùn)輸分院 侯陸冉)
