承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制
案情：1997年，甲將其房屋一套租給乙使用。1998年甲生病住院，甲的好友丙為其墊付醫(yī)藥費(fèi)3萬元。后因醫(yī)藥費(fèi)不足，甲經(jīng)與丙協(xié)商，將該出租的房屋以5萬元的低價轉(zhuǎn)讓給丙，甲也借此對丙長期的幫助表示感謝。1999年，甲丙辦理了過戶手續(xù)后，丙通知乙搬出房屋，乙則以其有優(yōu)先購買權(quán)，愿以5萬元購此房為由拒絕。丙訴至法院要求乙搬出，乙則以甲與丙侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由抗辯。
分析：承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。出租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)的后果，就是承租人可以以享有優(yōu)先購買權(quán)為由,請求法院宣布出租人的買賣行為無效。
優(yōu)先購買權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強(qiáng)制性的。同時，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也有一定的限制：
1、出租人售房時，承租人仍在租賃該房屋。準(zhǔn)備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。
2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是相對而言的，只有在與其它競買者同等的條件下才可以優(yōu)先購買。這里同等條件是指交易的條件相同、價格相同。
3、承租人并非在任何情況下都可行使其優(yōu)先購買權(quán)，只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權(quán)時，才能實(shí)際行使優(yōu)先購買權(quán)。
本案中甲丙的買賣合同成立，且產(chǎn)權(quán)經(jīng)登記已轉(zhuǎn)移，丙持有該房屋的產(chǎn)權(quán)，故丙有權(quán)要求乙搬出。
乙的優(yōu)先購買權(quán)只能在與丙同等的條件下行使。考慮到丙長期給甲以幫助，甲才以5萬元的低價賣房給丙。乙與甲并沒有這樣的關(guān)系，5萬元賣給乙對甲顯然不公平。那乙就永遠(yuǎn)不能行使其優(yōu)先購買權(quán)了嗎？否。依照公平原則，乙的優(yōu)先購買權(quán)要在價格公平的條件下才可行使。若乙愿以合理的市場價格購買甲的房屋，而又無人與其競價，乙有權(quán)優(yōu)先購買。
乙有優(yōu)先權(quán)并不意味著乙的優(yōu)先權(quán)可以直接對抗丙的產(chǎn)權(quán)。乙應(yīng)當(dāng)以享有優(yōu)先購買權(quán)，并愿以合理的市場價購買此房為由請求法院宣布甲丙的買賣合同無效，以解除丙的產(chǎn)權(quán)。在法院宣布合同無效前，丙仍享有產(chǎn)權(quán)，有權(quán)要求乙搬出。
