合法轉(zhuǎn)租后 承租人違約
日前，李先生反映他上月承租了別人的一處房屋用于居住，雙方簽訂了房屋租賃合同。后來(lái)他工作調(diào)動(dòng)就將這處房子以高價(jià)轉(zhuǎn)租給小林，還與小林簽訂了房屋租賃合同。但是房主得知此事后，便與李先生解除了合同。導(dǎo)致小林與李先生之間的租賃合同也無(wú)法再繼續(xù)履行。小林覺(jué)得自己上當(dāng)了，剛剛搬進(jìn)來(lái)，卻又不能住了。
根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。因此，房主解除與承租人李某的合同，符合法律規(guī)定，房主不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而李先生轉(zhuǎn)租房屋的行為，沒(méi)有經(jīng)過(guò)房主同意，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的，因此李先生與小林之間簽訂的房屋租賃合同也是無(wú)效的。合同既然無(wú)效，李先生自然不用承擔(dān)違約責(zé)任。但李先生在與小林簽訂合同中存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)返還租金并賠償由此給小林造成的損失。
反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果我們轉(zhuǎn)租前得到房東的同意，那么轉(zhuǎn)租也就是符合規(guī)定的，但是這又牽涉到一個(gè)新問(wèn)題，就是轉(zhuǎn)租后，租金收益可能有增值部分，這部分增值收益又該歸誰(shuí)所有呢？地產(chǎn)專(zhuān)家說(shuō)，在合法轉(zhuǎn)租的情況下，承租人作為轉(zhuǎn)租人，與第三人的關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無(wú)區(qū)別。而《合同法》第二百二十五條之內(nèi)容正是對(duì)該條于轉(zhuǎn)租這種特殊情況下的補(bǔ)充。依據(jù)本條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商確定在租賃期間因占有、使用租賃物而獲得收益的歸屬，如無(wú)此約定，則此收益歸承租人所有。也就是歸俗稱(chēng)的二房東所有。說(shuō)到這里，還想提醒那些想成為“二手房客”的人，在與二房東簽署租賃合同時(shí)應(yīng)該要了解他與房子主人簽定的租賃合同，一來(lái)要搞清楚這次轉(zhuǎn)租行為是否得到業(yè)主的同意，二來(lái)要搞清楚，這個(gè)二房東與業(yè)主租賃關(guān)系到何時(shí)結(jié)束。因?yàn)橛械姆靠驮谧约鹤馄诩磳⒌狡跁r(shí)把房子再轉(zhuǎn)租出去，收取“二房客”的押金和首期租金后便消失了。到時(shí)候，真正的業(yè)主要將房屋收回時(shí)，“二房客”的權(quán)益是得不到保障的。
值得一提的是，很多不規(guī)范的中介也會(huì)做“二房東”，也就是以前曾經(jīng)很風(fēng)光的“房屋銀行”，但是根據(jù)規(guī)定，中介只能起到牽線搭橋的作用，并沒(méi)有作為業(yè)主與租客簽定租賃合同的權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果租客與中介簽定租賃合同后，萬(wàn)一中介今后關(guān)門(mén)了，而房子的產(chǎn)權(quán)人作為真正的業(yè)主要收回房子的話，租客的權(quán)益是得不到保障的。
