出租人違約承租人可否要求賠償裝修費(fèi)
案例介紹：趙某承租李某門面一個(gè)，租期一年，裝修后用于開理發(fā)店，一年租期滿后，李某另行租于他人，趙某要求李某補(bǔ)償其裝修損失費(fèi)1萬(wàn)元，而李某要求趙某拆除裝修，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，李某起訴，法院駁回其訴訟請(qǐng)求。理由是：裝修沒有經(jīng)過李某的同意。
一、法律分析：
該案例涉及房屋租賃中改善或增設(shè)物怎么處理及補(bǔ)償?shù)姆蛇m用問題，這個(gè)問題在我國(guó)法律實(shí)務(wù)中分歧較大，處理起來(lái)也比較混亂，主要依據(jù)為：
1)《中華人民共和國(guó)合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?/P>
寇志中律師釋義：對(duì)該法條對(duì)改善或增設(shè)物的規(guī)定應(yīng)作如下理解：
第一、經(jīng)出租人明確同意，承租人可以添附；
第二、雖未經(jīng)出租人明示同意，但出租人知道后不表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的善意添附；
第三、未經(jīng)出租人同意或超出合同約定用途合理范圍，擅自所為的惡意添附。
第四、對(duì)惡意添附出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀（即拆除）或者賠償損失；而對(duì)善意添附，即第一二種情況，該法條未明確作出處理規(guī)定。實(shí)務(wù)中對(duì)善意添附有“不予賠償說(shuō)”和“適當(dāng)補(bǔ)償說(shuō)”兩種觀點(diǎn)。
2) 《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 “承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。”
寇志中律師釋義：本辦法就是為了杜絕房屋租賃中裝修等添附行為造成雙方在處理上的分歧而作出的硬性規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，如果承租人要對(duì)承租房屋進(jìn)行拆改、擴(kuò)建或增添，一是必須征得出租人的同意，二是要簽訂書面合同。至少要征得出租人的書面同意。
3) 《物權(quán)法》草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權(quán)利而受有損害者，（一）有權(quán)依照法律的規(guī)定，請(qǐng)求償還其價(jià)額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權(quán)依誠(chéng)實(shí)信用原則，主張惡意抗辯；（二）不得請(qǐng)求恢復(fù)原狀?！?/P>
此條建議反映了我國(guó)立法趨勢(shì)，即對(duì)善意改善或增設(shè)物價(jià)值要進(jìn)行補(bǔ)償，該補(bǔ)償內(nèi)容不由合同法規(guī)定，而由物權(quán)法規(guī)定。
二、寇志中律師支招：
對(duì)所租賃房屋需要裝修改善或增設(shè)物時(shí)，最好作如下幾種情況的處理：
第一、合同約定：
在租房時(shí)考慮好所租房屋的用途，對(duì)裝修或搭建閣樓或廠房等在符合法律規(guī)定的情況下，雙方在合同中明確約定，約定內(nèi)容包括：能否裝修、搭建，裝修或搭建要符合承租目的（以控制惡意添附），合同期滿后、或者一方違約解除合同、或者不可抗力解除合同對(duì)裝修或搭建的處理。約定好了，就不會(huì)有爭(zhēng)議。
第二、書面同意：
這是在簽訂租賃合同時(shí)，合同中沒有對(duì)添附作出約定，那么，承租人要做裝修或搭建等改善或添附行為時(shí)，最好要出租人出具一個(gè)書面同意的文書，可以作為合同的附件，發(fā)生分歧時(shí)作證據(jù)使用。該書面同意書至少可以表明添附是善意的，可以適用補(bǔ)償原則。否則，出租人可以要你拆除甚至賠償。
第三、違約賠償：
因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實(shí)際損失。應(yīng)根據(jù)違約責(zé)任原則，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值予以全額賠償。
同時(shí)，因承租人違約致合同提前解除，承租人的損失，根據(jù)違約責(zé)任原則，同時(shí)為防止承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)全部由承租人承擔(dān)。
第四、協(xié)商補(bǔ)償
提前終止合同是由雙方協(xié)商而成的，對(duì)所添附物，應(yīng)在現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上，結(jié)合各種因素來(lái)確定出租人對(duì)添附的可利用價(jià)值，由出租人予以補(bǔ)償。
