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咨詢熱線內容
我姓林，經營一家生產包裝紙的公司。由于前期資金周轉的問題，現租賃B公司的一處廠房及機器設備進行生產活動。
2006年3月初，我以A公司名義與B公司訂立財產租賃協議一份，約定B公司將其一處廠房及機器設備租給我公司使用，期限一年。2007年3月租賃合同期滿，B公司就轉售廠房及設備事宜和我公司達成協議：A公司表示租賃期滿后不再續租，B公司擬以 25萬元左右的價格整體轉售租賃物；A公司對該價格放棄優先購買權，但如果以20萬元左右成交的話，則愿意購買。由于B公司堅持以25萬元出賣租賃物，我公司只能放棄優先購買權。2006年5月，B公司與第三方簽訂買賣合同， 以22．5萬元的價格將廠房和設備賣給第三方，并收了款。
得知消息后，我第一時間找到B公司理論，但其聲稱我之前已經放棄了優先購買權，故其可以將房屋另行出售。而我們認為，B公司以22．5萬元的價格出售廠房設備， 已經侵犯我公司的優先購買權，B公司與第三人之間的協議由于侵犯我公司的優先購買權應為
請問：我公司作為承租人是否已經放棄優先購買權?

律師專線解答
承租人的優先權是法定的，具體是指當出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他購房者的權利。就承租人的優先購買權，須注意承租人僅在同等條件下享有優先購買權，包括價格，交付房屋期限、方式，所出售房屋的部位、數量等條件的相同。
第一，B公司與第三方簽訂的買賣合同無效。據您所述，B公司曾經在出賣廠房和設備前就相關事宜與貴公司進行磋商，并達成初步協議，但由于您月前資金短缺，明確表示對25萬元左右的交易價格放棄優先購買權；而當B公司最終與第三人就相同廠房、設備達成22．5萬元交易意向時，貴公司應當享有優先購買權，B公司必須提前告知貴公司。但是，B公司并沒有將這個新的“同等條件”告知貴公司，并在貴公司也未明確表示放棄優先購買權時，便以22．5萬元價格與第三人簽訂的協議，故B公司與第三人簽訂的買賣合同應確認為無效。
第二，貴公司的優先購買權還涉及一個合理期限的問題。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法脘宣告該房屋買賣無效。”這就是說，B公司與第三人簽訂合同之日前3個月，就應該通知享有優先購買權的貴公司，在其沒有盡通知義務的情況下，則B公司與第三人的房屋買賣行為無效，貴公司作為承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對承租人的優先購買權問題不清楚。

律師提醒與注意事項
承租人行使優先購買權時，還必須符合以下幾個條件：承租人系合法的承租人；承租人優先購買權發生在出租人轉讓房屋所有權時；承租人僅在同等條件下享有優先購買權；承租人應在合理期限內行使優先購買權。
房屋租賃時，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。