未經(jīng)登記的房屋租賃合同，承租方是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?房屋租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。房屋租賃如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是以取得房屋租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得房屋租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，都可以得到支持。
1、未經(jīng)登記的房屋租賃合同，承租方是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?
房屋租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。但是，未經(jīng)登記的房屋租賃合同，其承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得對(duì)抗第三人。這里所說(shuō)的不能對(duì)抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的房屋租賃合同的承租人不得以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是房屋租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣(mài)房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
2、出租人就房屋租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同，承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何行使?
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是以取得房屋租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得房屋租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，都可以得到支持。也就是說(shuō)，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過(guò)戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)要求的，無(wú)論第三人是否為善意，也不管房屋租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋。在房屋已經(jīng)過(guò)戶登記為第三人所有時(shí)，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而房屋租賃合同是否登記、第三人是否知曉房屋租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。
