忘掉“租不如買” 重建公共租賃用房體系
針對最低收入群體，為其提供廉租房已經毫無爭議。但對于中低收入群體，到底該如何解決他們的居住難題，業界意見尚不統一。說實話，這是中國住房保障體系中最難啃的一塊“骨頭”，中央政策難落實，地方政府不愿犧牲太多利益，這部分家庭承受力弱卻仍傾向于購房，在高房價的煎熬中彷徨憂郁。
目前，全國城鎮低收入家庭和中低收入家庭分別占全國總數的10%和20%，上海市大概為11%和13%，律師暫且把這兩個群體統稱為中低收入群體。追溯歷史，按1998年住房體制改革“23號文”的規定，這部分群體的住房問題應該通過經濟適用房來解決，但是，事實證明那是一個不切實際的構想。經濟適用房年竣工套數占全部住宅竣工套數的比重，由1999年的約25%一步步降至2005年的約8%?？梢哉f，經濟適用房是一個先天不足、利弊同生、爭議極大的住房保障產品。退一步講，即便它的運作機制非常完善，也不可能成為現階段我國住宅供應的主體，因為國家財力不允許，地方政府也不答應。
由于中低收入群體的房價收入比明顯偏高，他們即使勉強購買商品住宅，后果不是嚴重透支未來收入，就是嚴重損害生活質量，不僅形成很大的精神負擔，還潛藏一定的銀行貸款危機。因此，律師認為針對中低收入群體，政府應確定“以構建住房租賃體系為主，以提供經濟適用房為輔”的政策思路。
首先，需要盡快重建公共租賃用房體系。按2003年國家出臺的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，廉租房是專門針對最低收入群體的，那么那些買不起房的中低收入群體尤其是占城鎮總戶數10%的低收入群體，只有通過租賃才能安居，怎么辦？這就需要重新建立公共租賃用房體系（有別于房改以前的福利分房），其中既包括原先定義的廉租房，使其最終能夠保障占城鎮總人口10%左右的最低收入群體居有其屋，又要包括其他公共租賃用房，使其能最終保障占城鎮總人口15%左右的中低收入群體的居住需要，但其租金補貼標準要比廉租房低一些。
在運作機制上，與廉租房相比，可以較多地引進市場機制，部分公房可以借鑒新加坡和日本由國有公益機構運營，部分公房可以借鑒英國和德國由協會、互助組織運營，另有部分公房可借鑒美國由民營公司運營。但政府依然是制度實施的主導者，包括家庭準入、退出標準、租金標準等完全由政府控制。至于經費籌集，除了從土地出讓金、地方財政支出中劃撥外，還可借鑒我國香港“以房養房”的運營模式，盤活小區商鋪、停車場等配套物業的商業經營。
其次，構建市場租賃用房體系。依照目前各地的廉租房建設規模、財政水平、管理水平，不可能對全部中低收入群體進行實物配租，大部分家庭需要拿著貨幣補貼去市場上租房，而房租補貼貨幣化已為許多發達國家所采納。但目前我國的住房租賃市場并不成熟，還無法為這些家庭提供充足的、合適的房源。因此，政府必須鼓勵、引導開發商建設市場型租賃用房。另外，還可以鼓勵企業通過收購、長期租賃等方式擁有一定規模的房源，由政府進行政策補貼，使其成為專門針對中低收入家庭的低租金租賃房?？傮w而言，市場型租賃房的運營主體是企業，政府的作用是支持、規范、補貼企業的市場化行為。
最后，適度建設經濟適用房。針對中低收入群體的住房問題，許多國家都制定有帶有保障成分的住宅制度，美國稱為“社會住宅”，新加坡叫做“政府組屋”。由于需要政府進行財政扶持，此類住宅在高福利國家如瑞典比重很高，在發展中國家如與中國同為“金磚四國”的巴西、印度等比重偏低。
考慮到我國的經濟發展水平和國力，不宜盲目追攀發達國家標準，經濟適用房占住宅供應總量的比重控制在10%~15%比較合適。具體運作中要注意兩點：一是要把好“入口”，嚴格界定為中低收入群體（或特定的動遷戶）；二是要實行封閉式運行，業主只能轉售給政府，售價由政府控制，所空房源由政府向其他符合保障標準的居民進行二次和多次分配。
