正文：咨詢：租約到期，原房客某餐飲公司拒不搬離，既不續(xù)簽房屋租賃合同也不支付房屋租金，其稱所租賃的房屋經(jīng)常出現(xiàn)電路故障，導(dǎo)致營業(yè)額損失，要求房東賠償后再搬離，金女士認為電路故障是因為餐飲公司私自亂拉線路所致，與己無關(guān)，要求要么支付租金，要么搬走。現(xiàn)在房客耍無賴，金女士應(yīng)當(dāng)如何維護自己的權(quán)利？
律師答復(fù)：
1、房屋租賃合同到期，承租人鳩占鵲巢，拒不返還房屋是一種侵權(quán)行為。
雙方在房屋租賃合同到期后，任何一方不愿意繼續(xù)租賃的，合同因履行期滿而終止，律師認為此時承租人繼續(xù)占有房屋就不是依據(jù)合同的規(guī)定，而是一種無權(quán)占有行為，對房屋所有權(quán)人的所有權(quán)是一種侵犯，所以是一種侵權(quán)行為。
2、因侵權(quán)行為造成的損失由侵權(quán)人承擔(dān)。
如果房屋所有權(quán)人在房屋租賃合同終止后，又將房屋出租給第三人或者出售房屋的，因原承租人拒不返還房屋導(dǎo)致的房屋所有權(quán)人無法履行其他合同的，因此導(dǎo)致的損失由侵權(quán)人，即原承租人承擔(dān)。律師舉例說房東將房屋出售給了第三人，約定一個日期交房，因原承租人拒不騰房導(dǎo)致不能按照房屋買賣合同交付房屋，房東對購房人承擔(dān)逾期交付房屋的違約金應(yīng)當(dāng)由原承租人承擔(dān)。
3、繼續(xù)占有房屋期間的租金還需支付。
原承租人繼續(xù)占有房屋期間的租金不得因為租賃期限屆滿而免除，相反應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照原租金的標(biāo)準(zhǔn)支付，如果出租人又將房屋租賃給他人的，如果租金低于原租金的，原承租人承擔(dān)原租金＋因出租人不能交房對新承租人承擔(dān)的違約責(zé)任，其中出租人對第三人的違約責(zé)任部分是原承租人對出租人的侵權(quán)賠償；如果新的租金高于原租金的，原租金－新租金的差額部分是出租人可得利益的損失，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人賠償，同時出租人對新承租人承擔(dān)的交房不能的違約責(zé)任也應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人賠償。
4、以侵權(quán)之訴起訴原承租人，督促其早日返還房屋并承擔(dān)損失。
律師認為原承租人承擔(dān)的損失有出租人可得利益的損失，出租人對第三人承擔(dān)的違約賠償或侵權(quán)賠償，同時租金不能免除，并且還要承擔(dān)訴訟費用、執(zhí)行費用等。
5、如所租房屋有質(zhì)量瑕疵，不應(yīng)當(dāng)以拒不騰房方式維護權(quán)利，而是應(yīng)當(dāng)另行解決。
租賃期滿后，承租人因種種原因拒不返還房屋的情況時有發(fā)生，如果因為所租賃的房屋確有瑕疵并且給承租人造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)收集有關(guān)證據(jù)并計算正確的損失金額向出租人索賠，律師認為不應(yīng)采取“一報還一報”的方式解決問題，如果出租人不同意承擔(dān)責(zé)任的，承租人可以根據(jù)合同選擇訴訟或仲裁的方式解決，而絕不能拒不騰房。
