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房屋建造前簽訂的房屋租賃合同的效力如何認定
目前，隨著房地產(chǎn)建設(shè)在全國范圍內(nèi)的升溫，我們經(jīng)常會遇到這樣一種合同，即在房屋建造前或建造過程中，建設(shè)方即將在建或準備建設(shè)的房屋向承租人出租，在蘇南發(fā)達地區(qū)有的個人在投資土地，取得土地使用權(quán)后，未取得政府建設(shè)規(guī)劃部門的批準，即將擬建的房屋向他人出租，有的開發(fā)商則在取得建設(shè)規(guī)劃權(quán)之前即將擬建的房屋作為商品房或經(jīng)營性用房向他人出租。這類合同的特點是，在簽訂房屋租賃合同時房屋并未建設(shè)；一般在合同中約定了一定房屋建造期限；出租方一般向承租人收取—定的預收租金或一定的履約保證金。
對于這類合同在司法過程中如何處理，法律專家及司法專業(yè)人員爭議較大。本文擬對該類合同的效力作一初步探討，以與各位同仁商榷。
為了明確問題，我們可以先看一個案例。2002年3月1日，甲與乙簽訂一租賃合同約定，甲向乙租賃房屋1500平方米；每月每平方米租賃金為9元；甲在合同簽訂時向乙支付定金10萬元；乙方的房屋建造期為4個月，即乙方于2002年6月30日前將房屋建造完畢并交付使用；如乙延期交付房屋則每日賠償甲方損失3000元等。合同簽訂后，乙方在未向房屋建設(shè)規(guī)劃部門報批有關(guān)手續(xù)即開始建造房屋，至2002年6月30日未能建設(shè)完成，后甲方向他人租賃了房屋，不再租賃該房屋，雙方遂形成糾紛。該案例是典型的房屋建設(shè)前簽訂的租賃合同，對于這類合同的效力，司法實務界及法律界均有不同的觀點。
第一種觀點，認為該類合同有效。主要理由是根據(jù)我國合同法的規(guī)定，依法成立的合同，自合同成立時起即產(chǎn)生法律效力。而法律并未明文禁止房屋建設(shè)前不得簽訂租賃合同，且雙方當事人的合同并未違反法律禁止性的規(guī)定，故該類合同應為有效。對于乙在建設(shè)過程前未按規(guī)定向建設(shè)規(guī)劃部門報批，則應由乙向建設(shè)規(guī)劃部門承擔行政責任，如該房屋在2002年6月30日(即房屋交付日)前不能取得房屋建設(shè)的有效批文或有效證件，則乙方即使已建好房屋，也可視為乙方不能交付房屋，由乙方向甲方承擔違約責任。
第二種觀點，該類合同為無效合同。理由是，按照房屋租賃合同的特點，雙方簽訂租賃合同時應具備以下幾個要件：房屋確實已建好并能實際交付使用；該房屋應為合法建筑物，非法建造及違章建筑均不得出租：該合同應在有關(guān)部門履行登記備案手續(xù)。而建設(shè)前簽訂的房屋租賃合同，因租賃物未形成，不符合租賃合同的形式要件，且該房屋租賃合同登記時必須持有合法的房屋登記證件，合同無法在有關(guān)部門進行房屋租賃合同的登記備案，故該類合同中建筑物實際與違章建筑或非法建筑并無二致，該類合同均為無效合同。
第三種觀點，該類合同已成立但未生效。理由是，在房屋建造前簽訂的合同已成立可以確定，但按照合同法的有關(guān)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)合同才能生效，依照其規(guī)定。而我國的房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)規(guī)定，房屋租賃合同應向房地產(chǎn)管理部門備案。現(xiàn)建設(shè)方建造的房屋如在雙方約定的建設(shè)期能如期取得合法的證件并依此在有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)，則應視為該合同生效，如建設(shè)方在雙方約定的期限內(nèi)無法取得合法證件或因其他原因雙方不能到有關(guān)部門辦理有關(guān)登記備案的手續(xù)，則該合同不生效。
該類合同在日常生活及現(xiàn)代經(jīng)濟交往中經(jīng)常性地出現(xiàn)，必須對該類合同的效力認定作一統(tǒng)一的規(guī)定，不能仁者見仁，智者見智，各執(zhí)一詞。筆者從司法實踐應首先滿足公平、公正，司法效益為上的要求出發(fā)，認為該類合同一般以有效合同處理為妥。
具體理由如下：第一，在房屋建設(shè)前雙方簽訂租賃合同是雙方出租房屋及租賃房屋的需要，雙方當事人的意思表示是非常一致的，按照合同法的基本原理，即從當事人意思自治原則及鼓勵交易原則出發(fā)，對此類合同不能作無效合同處理，畢竟在該類合同簽訂后形成真實租賃關(guān)系的合同在多數(shù)，而形成糾紛的在少數(shù)。實際在我國現(xiàn)行的合同制度下，該類合同大量出現(xiàn)，如在大的交易市場中商鋪的預租賃等都屬于此類合同。若將該類合同一概定性為無效合同，如后來實際形成租賃關(guān)系的，也將此確定為無效合同，則當事人之間的穩(wěn)定的交易將被破壞，合同法的上述基本原則將無從落實。