房屋租賃是房地產(chǎn)市場常見的一種交換形式，由此而產(chǎn)生的糾紛和訴訟也非常多見。實行房屋租賃備案登記制度，由房地產(chǎn)管理部門對租賃行為進行審查，可以使租賃行為規(guī)范、有序、避免許多可能發(fā)生的糾紛。
例如：以下的一些房屋是不能出租的：
一、沒有《屋所有權(quán)證》的。沒有房屋所有權(quán)證，一種可能是房屋權(quán)屬不清，如果產(chǎn)生爭議，會殃及承租人;別一種是即使房屋權(quán)屬清楚，但承租人無從了解出租房屋者是不是房屋所有權(quán)人，有無出租房屋的權(quán)利。
二、被司法、行政機關(guān)查封的房屋，或是行使房地產(chǎn)權(quán)利時受到一定限制的房屋。這類房屋，有的是有權(quán)屬糾紛的，有的是因房屋所有人負債甚至有違法行為的，因而這類房屋有可能被司法機關(guān)判歸他人所有，也有可能被拍賣。還有一些房屋在行使權(quán)利時受到一定限制，如已經(jīng)抵押的房屋，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意才能出租，否則，租賃行為是不合法的。
三、共有房屋未經(jīng)共有人同意。共有房屋權(quán)利應(yīng)當共同地行使權(quán)利和義務(wù)，沒有共有人同意，就不能訂立有效、合法的租賃合同。
四、違法建設(shè)的房屋。違法建設(shè)的房屋無法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，對于影響城市規(guī)劃、市容或他人的違法建設(shè)，還將被責令拆除。違法建設(shè)的房屋對使用人的安全使用也沒有保障。
五、其他有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的房屋。
辦理了房屋租賃備案登記，不但可以杜絕以上幾類房屋出租，而且在辦理備案登記時，必須填寫建設(shè)部監(jiān)制統(tǒng)一的規(guī)范文本，對租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)規(guī)定比較明確，可以使雙方的合法權(quán)益得到法律保障，避免或減少日后可能出現(xiàn)的爭議。
如何辦理房屋租賃備案登記?
辦理房屋租賃備案登記，租賃雙方應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)辦理。在辦理時，除攜帶當事人身份證件外，還應(yīng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門提交以下有關(guān)證件、證明和文件：
一、租賃合同。使用統(tǒng)一的房屋租賃合同文本的，可以在訂立合同前先向房地產(chǎn)部門領(lǐng)取。
二、《房屋所有權(quán)證》。
三、當?shù)厝嗣裾?guī)定的辦理房屋租賃備案登記的其他文件。
對共有的房屋，要提交共有人的同意書。
委托代管的房屋，要提交委托人授權(quán)將房屋出租的證明。
轉(zhuǎn)租的房屋，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當經(jīng)過原出租人書面同意，一般可由原出租人在轉(zhuǎn)租合同上簽字認可。
已知抵押的房屋，要提供抵押權(quán)人同意書。
房地產(chǎn)管理部門在受理當事人的申請后，對所提交的各種證件、證明和文件進行審核，凡合格的，即通知當事人領(lǐng)取《房屋租賃證》。
《房屋租賃證》是房屋租賃行為合法、有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
承租人有哪些權(quán)利和義務(wù)?
承租人在房屋租賃期限內(nèi)享有以下權(quán)利：
一、在租賃合同的約定期限內(nèi)取得房屋使用權(quán)。在此期間，即使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，承租人仍然享有這一權(quán)利。承租住宅用房的承租人，如果在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住2年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。
二、按租賃合同的規(guī)定，要求出租人及時修繕房屋。住宅用房的自然損壞，一般應(yīng)當由出租人負責修復(fù)。非住宅用房的維修，按雙方在租賃合同中的約定處理。
三、經(jīng)出租人同意。可以將承租房屋的全部或者部分轉(zhuǎn)租給他人。轉(zhuǎn)租時的租金可以高出原承租的租金，轉(zhuǎn)租人可以從中獲提經(jīng)濟利益。
四、出租人如出賣房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。要同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
承租人在房屋期限內(nèi)應(yīng)承擔以下義務(wù)：
一、按期交納房租，如拖欠租金，應(yīng)當向出租人支付違約金。
