群租房鄰居不堪其擾，群租客安全無法保障，租金“跳漲”租客很受傷……針對房屋租賃市場的種種亂象，昨天北京市政府公布實施新修改的《北京市房屋租賃管理若干規定》(以下簡稱“新規”)。新規首次明確，在租賃市場短期內出現租金較大波動等異常變化時，政府可采取臨時干預措施。
針對去年北京租賃市場曾出現過的中介大肆哄抬租金的情況，新規從穩定租賃市場方面作出了規定，并明確出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。此外，對于居民關注的群租現象，此前修訂草案中擬增加的“租房人均面積不少于10平米”已被刪除，并未納入立法。政府部門解釋，出租房屋的最低面積將授權有關部門制定。
>>租金
政府可臨時干預穩定市場
新規：本市鼓勵、支持出租人和承租人簽訂長期居住租賃合同，建立穩定的租賃關系。租賃市場在短期內出現租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權市發展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩定租賃市場。
解讀：北京中原地產市場研究總監張大偉說，租賃規定中首次提及政府干預措施，而且鼓勵簽訂長期居住租賃合同，這顯示了政府調控租賃市場的決心。但房屋租賃市場在出租登記方面一直做得不好，雖然新規里再次強調房屋租賃應進行出租登記，可是并無懲罰內容，因此政府直接的干預措施實施起來非常不易。他預計，政府可能通過提供房源、提供社會租賃房、加大公租房供給等措施來進行調控，但具體用什么手段干預，還值得仔細研究。
租期內不得擅漲房租
新規：租賃房屋的，出租人和承租人應當依法簽訂房屋租賃合同。房屋租賃期限內未經承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。
解讀：張大偉說，這一規定目的在于保護承租人，但這一條文與合同法是有抵觸的。“合同法規定漲租金是可以的，只要你承擔違約責任。”張大偉說，目前的租賃合同規定，出現違約需賠付一個月租金，而最近一兩年的租金漲幅大于違約金，這是毀約漲租的根源所在。
張大偉認為，政府在制定此規定中并沒有相應的罰則，新規依然不能避免租期內漲租金?？梢哉J為出租人不得擅自漲租金屬于倡導性的條文，對出租人的威懾力度也較小。他建議，增加違約金額可以限制出租方違約。
>>群租
客廳用途暫未明確
新規：出租房屋人均居住面積不得低于本市規定的標準。不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等作為臥室出租供人員居住。
解讀：新規取消人均租房建筑面積不少于10平米的要求，也未明確人均面積。張大偉說，比如，同樣的人均10平米的話，一般兩居室的公房都在50平米左右，很多自住家庭都可以視為“群租”;商品房兩居則大部分在100平米左右，可以住10個人，失去防止群租的目的。
新規還明確，不得將廚衛等非居住房屋出租住人，這是一大亮點，但同樣可能造成執行漏洞。比如，新規中沒有提到客廳區域，另外，在執行過程中對各種房源如何出租，會不會改房屋結構，會不會修改面積等等，這些詳細的規定還要寄希望于其他配套措施的出臺。
不安全監管可罰10萬
新規：出租房間達到10間以上或者出租房屋居住人員達到15人以上的，要建立信息登記簿或者登記系統。單位承租房屋作為集體宿舍，應當按照前款規定履行安全管理職責。對于出租人、單位未落實安全管理責任的，新規要求責令改正，并可處1萬以上3萬以下罰款;造成嚴重后果的，處3萬以上10萬以下罰款。
解讀：張大偉說，這是本次規定中新增加的內容之一。針對15人以上集體租賃，處罰的目的可以促使房東在出租房屋后，建立相應的管理制度，明確專門的管理人員，設置監控、滅火等治安防范、消防設備設施和安全通道。此舉將大大降低此類房屋可能出現的隱患。
