一、案情實(shí)錄：
位于深圳市福田區(qū)某廣場(chǎng)202、203、204、205、206原系被告所有。2003年9月1日，原被告簽訂了一份《轉(zhuǎn)讓、租賃合同書(shū)》，約定被告將某廣場(chǎng)二樓約800平方米的房屋(即某廣場(chǎng)202、203、204)租賃給原告使用，租期從2003年9月1日起至2008年8月31日，并將涉案房地產(chǎn)中的一套西餐設(shè)備轉(zhuǎn)讓給原告。合同簽訂后，原告開(kāi)始進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
2003年11月19日，在深圳某地產(chǎn)中介公司提供中介服務(wù)的情況下，第三人溫某委托溫某某、被告委托陳某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，約定被告將某廣場(chǎng)202——206一起轉(zhuǎn)讓給第三人溫某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格549萬(wàn)元。且被告收取第三人溫某部分樓款時(shí)，并注明“已扣租客押金5萬(wàn)元”。2003年12月8日，被告與第三人溫某簽訂了五份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，分別約定202、203、204、205、206價(jià)款分別為136萬(wàn)余元、116萬(wàn)余元、118萬(wàn)余元、144萬(wàn)余元、39萬(wàn)余元。(?)并于2003年12月16日將上述房地產(chǎn)過(guò)戶至第三人溫某名下，登記價(jià)如買賣合同載明之價(jià)格。在庭審過(guò)程中，原告確認(rèn)只能按照登記價(jià)購(gòu)買涉案房地產(chǎn)，不愿意按照《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的價(jià)格購(gòu)買全部房地產(chǎn)。
原告以被告侵犯了其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，訴至福田法院，要求確認(rèn)被告與第三人的買賣合同無(wú)效，判決原告對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
二、一審觀點(diǎn)：
一審法院認(rèn)為，原被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓、租賃合同書(shū)》包含有設(shè)備買賣和房地產(chǎn)租賃兩種合同關(guān)系，其中房地產(chǎn)租賃合同關(guān)系是本案訴爭(zhēng)之標(biāo)的，該法律關(guān)系應(yīng)為有效。被告在出售涉案房地產(chǎn)前的合理期限內(nèi)未通知原告，構(gòu)成違約，但被告與第三人溫某的房屋買賣合同并不因此而無(wú)效，因?yàn)椋?/p>
1、《合同法》第230條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并規(guī)定出租人在出賣前的合理期間內(nèi)應(yīng)盡通知義務(wù)，但沒(méi)有規(guī)定出租人沒(méi)有履行通知義務(wù)情況下承租人的救濟(jì)權(quán)，這并不直接導(dǎo)致最高院《民通意見(jiàn)》第118條后半段的適用，因?yàn)樽罡咴骸逗贤ń忉?一)》第四條明確規(guī)定“確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)”，故須分析法律之本義，明確立法宗旨和意圖。在最高院《民通意見(jiàn)》第118條施行達(dá)11年后，全國(guó)人大在對(duì)房屋承租人的救濟(jì)權(quán)進(jìn)行立法時(shí)，沒(méi)有采納最高院《民通意見(jiàn)》第118條后半段規(guī)定的原因系綜合考慮立法基礎(chǔ)及社會(huì)環(huán)境之變遷，認(rèn)為在盡力縮小合同無(wú)效范圍、維護(hù)合同有效、保障交易安全、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的立法前提下，不適合社會(huì)情事發(fā)展的需要，故揚(yáng)棄之，并進(jìn)而在最高院《合同法解釋(一)》第四條中明確規(guī)定合同無(wú)效的認(rèn)定依據(jù)僅為“全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)”，故最高院《民通意見(jiàn)》第118條后半段規(guī)定不能作為認(rèn)定本案被告與第三人間買賣合同關(guān)系無(wú)效的法律依據(jù)，原告不能援引該法條主張被告與第三人溫某間的買賣合同無(wú)效。
2、第三人溫某向被告購(gòu)買某廣場(chǎng)202—206，《房屋轉(zhuǎn)讓合約》的簽訂、交易價(jià)格的談定、房款的借貸、貸款的發(fā)放、貸款的歸還等均為一起進(jìn)行，交易系一攬子交易，被告之出售構(gòu)成捆綁出售，若被告僅出售某廣場(chǎng)205、206，則交易條件發(fā)生變化，必然影響第三人溫某之購(gòu)買意圖，而原告僅表示購(gòu)買某廣場(chǎng)202——204，條件不對(duì)等，所以，原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的條件尚不具備，原告不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
3、第三人溫某購(gòu)買的價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格，第三人已取得上述房地產(chǎn)的所有權(quán)，第三人溫某在合同的簽訂、履行過(guò)程中主觀意識(shí)僅為取得涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并無(wú)損害原告權(quán)益之惡意，故即使認(rèn)為被告的處分行為具有瑕疵，但為維護(hù)市場(chǎng)交易秩序、保障交易安全，第三人溫某可依據(jù)善意取得制度取得涉案房地產(chǎn)的所有權(quán)。
三、一審判決：
1、原被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓、租賃合同書(shū)》中的房屋租賃合同的部分內(nèi)容有效;2、駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
