曾先生在選購(gòu)了一套二手房時(shí)，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，曾先生以為購(gòu)買了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是于前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過(guò)戶手續(xù)，但是，在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中，承租人提出“買賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租，并指責(zé)前業(yè)主和曾先生沒(méi)有尊重其 “優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，其有權(quán)主張?jiān)壬姆课葙I賣行為無(wú)效。
這是在轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租賃的房產(chǎn)過(guò)程中普遍存在遍的問(wèn)題，承租人所提出的“買賣不破租賃”是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語(yǔ)，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。
對(duì)此，我國(guó)法律有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。
而承租人提出的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”則是指出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”;最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”。
由此可見(jiàn)，在該案例中，承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)，曾先生無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離，但是有權(quán)要求承租人支付租金，因?yàn)?，曾先生在取得該房產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)也取得了收益權(quán)。另外，如果前業(yè)主確實(shí)沒(méi)有通知過(guò)承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下愿意購(gòu)買該房屋的話，承租人確實(shí)有權(quán)主張?jiān)撡I賣關(guān)系無(wú)效。建議二手房買受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房前充分了解要購(gòu)買的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購(gòu)房用途或自己的投資計(jì)劃。
