問：我租了套房子，簽訂了兩年的合同。上個(gè)月，有人來看房子并說房東準(zhǔn)備把這套房子賣給他，讓我做好搬家的準(zhǔn)備。我想問，房東能這樣做嗎？如果房子給賣了，我真的要搬
走嗎？
答：你所說的情況可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十九條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣
、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”以及《合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力
。”也就是說即使房東將房屋賣掉了，買方取得了房屋的所有權(quán)，只要租賃合同期限未屆滿，你就有權(quán)基于租賃合同繼續(xù)使用該房屋，直至合同期屆滿為止。這就是法律上所說的
“買賣不破租賃”，即租賃房屋被買賣時(shí)，承租人對于該房的使用權(quán)不因買賣而受到影響。因此，房東有權(quán)賣出房子，但是在兩年租期之內(nèi)不能要求你搬出。
同時(shí)合同法第二百三十條規(guī)定，“房屋所有人出賣出租房屋，要提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請
求人民法院宣告該房屋買賣無效。”本案中，亦即優(yōu)先購買權(quán)。房東應(yīng)該提前三個(gè)月通知你，如果你也想買并且出價(jià)不低于買方，就可以優(yōu)先購得此房屋。
但是“買賣不破租賃”的法律原則，并不適用所有的承租人，如果房屋抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃成立在后，就應(yīng)該適用《最高人民法院關(guān)于〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條
規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”此外，租賃期限也有一定的限制。我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限
不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”對于一些有租賃關(guān)系存在，但未明確約定期限的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的
意見(試行)》第一百一十九條第三款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限
讓其找房或者騰讓部分房屋”的規(guī)定，房主可在合理期限內(nèi)要求承租人搬遷。
購房者如想即買即住二手房，應(yīng)先了解該房屋是否已出租以及租期何時(shí)屆滿等基本情況，以免將來產(chǎn)生糾紛。如果承租人承租期限過長或不愿放棄承租，購房者可根據(jù)自己的
情況放棄購買。
